Ceux qui suivent les nouvelles financières de Floride ont pu lire les exploits décevants d’un Bernie Madoff ou de Scott Rothstein, deux personnages avec des liens importants en Floride qui ont arnaqué des milliards de dollars d’investisseurs américains et d’autres pays.

(cette page est la 2ème page de notre dossier sur « les arnaques en Floride ». Dans la première (cliquez ici) plusieurs professionnels expliquent qu’elles ne sont pas si fréquentes que ça. Ce dossier n’a pas pour but de vous alarmer, mais d’expliquer les erreurs à ne pas commettre)

Aujourd’hui avec internet, c’est encore plus facile de se faire plumer … en immobilier. Les reprises bancaires (foreclosures) et les ventes à découvert (short sales), sont encore un moyen facile d’action pour les escrocs. On a entendu parler d’exploits remarquables : des escrocs réussissant à vendre plusieurs fois la même propriété à des victimes qui ne réalisaient pas que ces « propriétaires », en fait, étaient des voleurs d’expérience.

Le célèbre Shrek habite bien dans un marais… pourquoi ne pas faire comme lui et bâtir sa maison au milieu des alligators et moustiques ? Ce n’est pas nouveau en Floride, la surface actuelle des Everglades a bien dû être vendue une bonne centaine de fois par des « con artists » (en Anglais ça veut dire « escrocs »).
Exemple récent : en 2014, le tribunal de Fort Myers a condamné la société d’un citoyen suisse pour avoir vendu un terrain de Port-Charlotte (via des agents immobiliers français) à une française (défendue par Me Bourgoignie) et ils lui auraient ainsi assuré que le terrain allait « doubler ou tripler sa valeur » dans les prochaines années. Apparemment les terrains valaient 4 fois moins que le prix vendu. Il faut spécifier que c’était en pleine crise des subprimes et que l’acquéreur était une femme de Marseille… souffrant du syndrome de la Tourette !!! Il est précisé dans le délibéré que la société avait acquis plus de 500 parcelles à Port-Charlotte, revendues pour un très grand nombre à des Français. Certains autres Marseillais envisageaient l’été dernier de porter plainte, même s’il est loin d’être évident qu’ils puissent bénéficier du même délai de rétractation que cette cliente qui a gagné en justice.
La moindre des choses quand on investit, c’est de se déplacer pour voir le bien à acquérir, et de se renseigner auprès de professionnels réputés.
Bien évidemment, ce genre de fraudes n’existe pas uniquement qu’en Floride. Déjà, durant la ruée vers l’or au XIXème siècle, de nombreux européens ont émigré ici avec un titre de propriété en main, près d’une rivière américaine qu’on leur avait promis pleine de pépites. L’histoire se répète, même si l’or est cette fois-ci noir, dans le Dakota-du-Nord par exemple. En mai dernier un cas de fraude sur un montant de 62M$ a été découvert, avec des victimes provenant de 66 pays différents (dont des francophones) ayant placé leurs économies dans l’immobilier. Et ce n’est qu’une parmi d’autres arnaques aux terrains pétroliers ou au « boom immobilier » qui vont avec ; attirant les investissements par des promesses de plus-values mirifiques. En caricature d’investissement, il y avait eu également l’affaire Evolution Market Group (EMG), un système de financement pyramidal organisé par un cartel mexicain, et dans lequel des milliers de Français avaient investi de l’argent entre 2007 et 2009. La plainte a été déposée auprès d’un tribunal de Floride et les avoirs de la société avaient été gelés par la justice.

Mais ces affaires retentissantes ne donnent pas la tendance générale. Elles indiquent surtout que certains francophones sont bien naïfs. Il faut savoir que durant la ruée vers l’or… ceux qui se sont enrichis étaient surtout les vendeurs de pelles et de pioches !
Les arnaques sont-elles si nombreuses dans l’immobilier en Floride ? Il ne faut rien exagérer du tout. « Je ne pense personnellement pas qu’on puisse parler d’arnaque, mais plutôt d’éthique« , explique Jean Deglon, agent immobilier dans la région de Miami. « Ce que je constate c’est que beaucoup d’investisseurs, à hauteur de $100 000 – $500 000, font confiance à leur agent et ce dernier ne donne parfois pas des chiffres corrects, involontairement ou volontairement, en début de projet. Le client ne peut donc pas faire un bon plan d’étude. Pour le cas des entreprises, le coût d’un démarrage ou d’une reprise de compagnie existante peut varier énormément selon les données en possession de l’investisseur. Il ne s’agit pas seulement du prix d’achat, mais de tout ce que le business va nécessiter comme rénovation, publicité, licences, autorisations, bail, matériel, …. Et l’investisseur va aussi devoir se loger, peut-être louer ou acheter une maison. Et c’est à ce moment que l’investisseur doit être bien conseillé. »
En tout cas avant de faire une transaction, mieux vaut vérifier que le « realtor » ait bien sa licence de l’Etat de Floride.
http://www.realtor.com/realestateagents/

C.S et G.G

– La liste des agents et courtiers immobiliers francophones en Floride

– Notre dossier : Les Arnaque en Floride (hors immobilier)

– Le Film 99 Homes sur les arnaques immo en Floride

– Le Guide (gratuit) de l’investissement et de l’immobilier en Floride : cliquez ici !

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Jean Deglon : « Comme la plupart des investisseurs ne sont pas sur place, la première et la plus importante étape est de choisir un courtier immobillier qui connaît la problématique de l’investisseur et qui fournit des services de qualité et des chiffres réels. La relation de confiance doit être mise au premier plan dès le début du projet.

Le site de Jean Deglon

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Thierry de Villejust : « Non les Français ne se font pas spécialement arnaquer »

Thierry de Villejust est « business broker » à Miami : son métier consiste à trouver les locaux commerciaux à acheter pour les investisseurs, ou bien les clients pour les biens mis en vente. Pour lui, le marché s’est considérablement assaini depuis 20 ans, entre autre grâce aux nouvelles règles, et les Français s’en sortent plutôt pas mal ! Le site de Thierry de Villejust

LE COURRIER DE FLORIDE : Est-il si difficile que ça de s’installer en Floride ?

THIERRY DE VILLEJUST : Non, je pense qu’il est plus facile pour un Français de s’installer en Floride – grâce à la grande présence Francophone dans notre Etat – que dans la plupart des autres pays qui représentent une destination évidente pour les Français !

Dans les années 1990, l’industrie de l’investisseur étranger était plus jeune, et le marché moins réglementé. Moi-même au début de ma carrière, je comptais à peu près 20% de ma clientèle qui n’arrivait pas à passer le cap des 2 ans en Floride. Il y a plusieurs raisons pour ça. Entre autres, il y a 20 ans, les Français parlaient beaucoup moins anglais. Avant la mondialisation que nous connaissons aujourd’hui, s’installer aux USA était un vrai bouleversement culturel. De plus, il y a 20 ans, la population de Floride était en sa quasi-majorité Américaine de souche, et avait des difficultés à travailler avec des étrangers qui ne s’exprimaient pas très bien ou ne comprenaient pas beaucoup le marché et la culture locale. Puis finalement, je n’avais moi-même que peu d’expérience, et cela joue énormément sur le futur succès de mes clients.

Aujourd’hui, les Français parlent mieux anglais, la population locale dans un endroit comme Miami est composée de seulement 11% d’Américains de souche, et le reste est composé d’étrangers. Il est forcément bien plus facile d’y être accepté, car tout le monde est « dans le même sac ». Quant à moi, avec 21 ans d’expérience, je suis bien sûr capable de mieux guider mes clients et de m’assurer qu’ils acquièrent le bon business au bon endroit.

Sur ces 5 dernières années, mes clients qui n’ont pas passé le cap des 2 ans ne représentent que 5%. C’est un pourcentage très raisonnable.

LE CDF : Et entendez-vous beaucoup parler d’affaires d’arnaques ?

T.D.V : Non, pas du tout. Dans les années 1990, il y en avait pas mal. Les lois étaient plus souples pour les instigateurs, les clients étaient mal informés car ils n’avaient accès à aucune information dans cette ère pré-internet, à part celles données par la personne qui les assistait. En tant que Président de la Chambre de Commerce Franco-Américaine dans les années 1990, j’ai bien sûr reçu plusieurs Français qui avaient été malmenés. Parfois victimes d’une arnaque légale (mais très rarement) et parfois simplement victimes d’une mauvaise affaire à cause d’une confiance excessive en leur agent. De nos jours, les lois sont très strictes, même trop parfois ! Les investisseurs étrangers sont très protégés, et bien sûr, avant d’acheter quoi que ce soit, chaque expatrié fait généralement lui-même ses « Due Diligence » en recherchant le quartier intéressé, le business, la concurrence, le style de vie, le taux de crimes dans la zone, la présence sur les nouveaux medias du business en question, etc. Le marché n’est plus le même et les arnaques sur les Français sont de nos jours plutôt rarissimes ! Ça arrive toujours, une fois de temps en temps, bien sûr, comme il arrive de se faire attaquer dans la rue à Miami Beach pour se faire voler sa montre, mais bon, je suis à Miami depuis 20 ans et ni moi, ni aucun de mes amis ne nous sommes jamais faits attaquer, et Dieu sait combien de nuit nous avons passée dans ses rues !

Aujourd’hui j’entends parfois parler d’arnaques envers les Latinos qui essayent de venir ici légalement, car parfois ils ont un niveau d’éducation moindre que la moyenne française et il est donc plus facile de les leurrer, mais les Français… c’est rare ! Dans notre métier, on se connait tous ! Dans les années 1990, je connaissais bien au moins 4 agents qui avaient une réputation épouvantable et avaient, par malice ou simple incompétence, laissé plusieurs familles françaises sans autre option que de rentrer en France. Aujourd’hui, je ne pourrai en citer qu’un seul qui est dans le centre de la Floride, et même lui essaie de légitimiser ses affaires, car il sait très bien que s’il continue, il finira ses jours dans une de nos chaudes maisons de détention Floridiennes !

LE CDF : Donc les Français réussissent plutôt bien ?

T.D.V : J’ai vu durant ma carrière beaucoup de Francophones qui arrivaient avec du rêve Américain pleins les yeux, et convaincus qu’ils allaient devenir milliardaires dans ce pays d’opportunités. Ils pensent très souvent que s’ils ont réussi à gagner de l’argent en France, ça sera un jeu d’enfant de faire fortune aux USA. Tous mes clients me disent que si le vendeur gagne tant, « alors nous on fera encore mieux ». Ce concept n’a jamais été avéré, en 20 ans de carrière. Si un Français qui reprend un business en Floride arrive à faire 80% du chiffre de son prédécesseur, c’est probablement une personne intelligente qui a dû travailler dur pour arriver à ce résultat. Ça c’est la réalité. Quant au petit pourcentage qui n’arrive pas à s’en sortir dans un pays étranger, ils ne partent jamais en disant à leur amis et connaissances qu’ils sont des incapables ou qu’ils ont pris leur investissement un peu trop à la légère. Ils cherchent généralement quelqu’un à blâmer pour leur échec. Le courtier ou l’agent est généralement en tête de liste pour cette superbe position !

Pour éviter les problèmes, il faut avoir un peu d’argent. Cela permettra de ne pas dépendre d’une seule personne, comme un agent, mais d’avoir un bon avocat d’immigration et un bon avocat d’affaires qui vous accompagnera dans ces démarches. Il serait aussi raisonnable d’engager un courtier d’entreprise pour acheter un business et assister à l’organisation de l’expatriation, comme par exemple avec les tâches administratives.

– La liste des agents et courtiers immobiliers francophones en Floride

– Notre dossier : Les Arnaque en Floride (hors immobilier)

– Le Film 99 Homes sur les arnaques immo en Floride

– Le Guide (gratuit) de l’investissement et de l’immobilier en Floride : cliquez ici !