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Les tendances du marché immobilier à Miami et en Floride pour 2023

Voici un point sur les tendances du marché immobilier en Floride pour la nouvelle année !

Rappel du contexte général

L’économie américaine est saine et performante. Dans ce contexte, la Floride est le seul Etat du pays où se trouve une zone tropicale. Depuis l’invention de l’air conditionné et sa généralisation dans la région de Miami, toutes les personnes qui préfèrent vivre sous le soleil migrent donc en Floride, de manière temporaire (Snowbirds) ou permanente, ce qui constitue une pression immobilière constante depuis plus d’un siècle.

Des soubresauts possibles

Entre 2008 et 2012 le marché s’est effondré en raison de la « crise des subprimes ». Il peut y avoir des imperfections, incohérences et procédures toxiques dans le système américain, mais il n’est pas possible de dire qu’il y a une bulle malsaine spécifique en Floride. C’est la loi de l’offre et de la demande : comme il y a plus de monde à vouloir acheter ici qu’ailleurs, les prix augmentent rapidement (et les loyers aussi).

Nouveautés post-Covid

La crise de la Covid, a provoqué plusieurs réactions. Dans le nord, des dizaines de millions de personnes, déjà un peu confinées par le froid durant l’hiver, se sont retrouvées doublement confinées par la pandémie. Les personnes habitant des petites villes où villages ne se rendent pas forcément compte d’à quel point il peut être difficile de vivre ainsi dans un mini-appartement de Manhattan. Très rapidement ils ont été très nombreux à voir que la Floride avait cessé les mesures sanitaires après seulement quelques semaines, et qu’une majorité de Floridiens (dont son gouverneur) ne souhaitait pas que ces mesures reviennent. Sans chercher ici à savoir qui avait raison sur ce sujet, force est de constater que ça a provoqué une migration supplémentaire du nord vers le sud (alors que l’inverse, s’il a forcément existé, a été très rare). Les mesures sanitaires ne sont pas les seules responsables. Avec la généralisation du travail à distance (toujours durant la Covid), beaucoup se sont rendu compte qu’ils n’avaient pas besoin d’être sur leur lieu de travail dans les villes du nord, et qu’ils pouvaient très bien travailler depuis le bord de la piscine à St Pete ou à Hollywood Beach… avec un immobilier moins cher.

Si l’immobilier en Floride a explosé depuis lors et pour ces raisons, ce n’est pas le seul Etat : tout le sud a bénéficié de cette migration. Mais la Floride en premier, puisque cette pression sur le marché s’est cumulé à la tendance première.

Quand vous avez compris ça… alors vous avez tout compris : la pression n’est pas près de s’arrêter sur l’immobilier en Floride, et les prix suivront la même courbe. C’est cher… mais c’est sain et rentable.

Maisons sur les rivières dans le quartier de Coral Ridge à Fort Lauderdale en Floride
Maisons sur les rivières dans le quartier de Coral Ridge à Fort Lauderdale en Floride

La tendance actuelle

Durant l’automne 2022, les augmentations liées à cet exode vers le soleil commençaient à sérieusement ralentir. Il faut dire qu’avec l’inflation en général, ça commence à faire beaucoup ! D’autant que l’une nourrit l’autre. Mais, vous l’aurez compris, il ne faut pas s’attendre à ce que les « nordistes » décident dans les années à venir de changer de cap, et d’aller à la plage durant l’hiver sur les bords du Saint-Laurent ou de la Chicago River. L’immobilier en Floride sera certainement plus calme en 2023, et selon selon Business Insiders, puisque la demande est moins forte, les prix pourraient baisser au printemps/été 2023 (1). Si c’est le cas, ce sera intéressant d’acheter, car bien évidemment cette baisse ne serait que temporaire. Cette « correction du marché » ne serait pas que Floridienne, certains évoquent une baisse de plusieurs gros pour-cent sur l’ensemble du territoire américain (avec des corrections naturelles là où les prix ne sont plus tout à fait en rapport avec les réalités). La baisse devrait d’ailleurs, très certainement, être beaucoup moins sensible en Floride qu’ailleurs aux USA.

Précision : depuis le début de la pandémie, pour acquérir un bien en sud Floride, il fallait prendre une décision immédiate (sauf à vouloir que quelqu’un d’autre achète le bien plus vite que vous).

Sur l’ensemble de la Floride, le prix à la vente d’une maison familiale a gagné +15% entre août 2021 et août 2022. Le prix d’un condo ou d’une townhouse a pris dans le même temps +21%

Les disparités

La Floride est un grand Etat, et la zone tropicale est seulement dans son extrémité sud : le triangle Palm-Beach, Naples et Key West (autour de Miami). Le centre Floride subit moins de pression, à part ses grandes agglomérations, Orlando et Tampa Bay, qui n’en finissent plus de s’agrandir et de s’affirmer comme des pôles importants aux Etats-Unis. Hormis ces deux agglos, les tarifs immobiliers sont beaucoup plus abordables dès qu’on est en dehors de la zone tropicale. Ils sont assez comparables aux autres Etats du sud. Bien sûr, même dans le nord de la Floride, être à cinquante kilomètre de la mer, ou bien le nez sur la plage… ce n’est pas le même tarif. Et, à l’inverse, les assurances devraient augmenter pour ceux qui sont près de la mer, notamment après l’ouragan Ian (fin septembre 2022) : à priori elles vont devoir débourser 67 milliards de dollars uniquement pour les biens privés qui étaient assurés et ont été détruits par Ian !

A ce sujet, tout va devoir être reconstruit vers Fort Myers Beach et Sanibel… Ce ne sera pas forcément aussi abordable qu’avant… 

A noter :

– Les prix des parcs 55+ n’ont pas beaucoup augmentés par rapport au reste du marché, et ils sont encore très abordables.

– Ce n’est pas un bon signe pour tout le monde, mais… les saisies immobilières ont augmenté de 71% entre septembre 2021 et 2022. C’est la suite évidente de la crise économique ayant accompagné les confinements. Les aides gouvernementales ont aidé des entreprises à survivre, mais les confinements ont de facto ruiné beaucoup de monde. Ces saisies constituent des aubaines pour les acheteurs.

Précision : depuis le début de la pandémie, pour acquérir un bien en sud Floride, il fallait prendre une décision immédiate.

1 – www.businessinsider.com/housing-prices-mortgage-rates-fall-spring-2023-good-time-buy-2022-9


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