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Les zonages immobiliers à Miami et en Floride

Lorsque que vous achetez un bien immobilier, il fait partie d’une zone précise de la ville où il existe des règles à respecter. Ce morcellement du territoire a un nom, le zonage, appelé « smart growth policies » aux Etats-Unis. Le zonage est en fait un instrument d’urbanisme qui s’insère dans un ensemble légal de lois de référence qui permettent de réguler l’aménagement du territoire. Comment le zonage est-il organisé à Miami en Floride ?

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L’histoire du zonage aux Etats-Unis

Les premières tentatives de zonage aux Etats-Unis se sont faites à San Francisco vers 1885 dans le but d’interdire les commerces de buanderie. Ces règlements ont été jugés valides par les tribunaux malgré leur caractère discriminatoire manifeste contre les immigrants chinois qui étaient très présents dans cette activité. Les villes de Los Angeles et de Boston ont ensuite continué les expériences dans ce domaine au cours des années suivantes, mais la ville de New York a été la première à adopter un règlement de zonage pour tout son territoire en 1916. Ce règlement a été décidé en réaction à la construction de l’Equitable Building (toujours existant au 120 Broadway). L’édifice surplombait les résidences avoisinantes et jetait une ombre importante qui diminuait la qualité de vie des habitants. Ce règlement est devenu le modèle pour le reste du pays et vers la fin des années 1920, la plupart des localités américaines avaient adopté des règlements de zonage.

Aux États-Unis le zonage est régi par les gouvernements locaux comme les comtés.

Qu’est-ce que le zonage exactement ?

Le zonage est un outil de réglementation et de contrôle de l’utilisation du sol. Le mot est dérivé de la pratique de diviser le territoire municipal en zones, et d’attribuer à chacune des usages permis.

Le zonage est donc le règlement qui régit le type d’activités qui sera permis sur un lot particulier (espace vert, agriculture, habitation, commerce ou industrie). Il a pour objectif de contenir l’étalement urbain, de favoriser la cohabitation de différentes activités, de promouvoir la sécurité, le bien-être social et familial des habitants. Le règlement de zonage doit être clair pour que chaque habitant comprenne les formalités auxquelles il doit se soumettre préalablement à l’obtention d’un bien, mais aussi pour que la municipalité puisse, par la suite, l’appliquer objectivement. Il doit être également rigoureux et précis car il peut être utilisé devant les tribunaux en cas de conflit.

Lors de l’achat d’un bien immobilier il est indispensable de prendre connaissance du zonage du quartier dans lequel le bien est implanté et du bail qui en résulte, car il peut avoir un impact important sur la vie quotidienne de l’acheteur. Si cet aspect est négligé pendant la transaction, il peut y avoir ensuite quelques mauvaises surprises !

Quelques exemples de restrictions dues au zonage…

De nombreuses propriétés en Floride, notamment les condominiums, ne sont pas « pets friendly », c’est-à-dire qu’ils interdisent la présence des animaux ou les tolèrent sous certaines conditions. D’autres propriétés ne sont pas « kids friendly » – celles réservées exclusivement aux seniors par exemple – et les enfants n’y seront donc pas les bienvenus ou acceptés là aussi dans certaines circonstances.

Mais les restrictions de zonage ne se limitent pas aux biens résidentiels. Même chose pour les commerces. Les ordonnances de zonage peuvent interdire l’ouverture d’une boutique d’alcools à côté d’une école élémentaire, limiter les locations à court terme dans des quartiers historiques, comme cela a été le cas en 2010 autour de « Flamingo Park » et « Espanola Way » à South Beach.

Cependant, un futur acquéreur a la possibilité de demander une « dérogation » ou un « permis d’utilisation spéciale », ce qui lui permet de contourner les règles de zonage pour une zone particulière. Et les règles de zonage peuvent évoluer. C’est le cas à Wynwood où les associations communautaires et commerciales ont fait modifier les règlements de zonage du quartier afin de pouvoir le densifier et surtout accueillir de nouveaux immeubles d’habitations pour en faire un lieu de vie à part entière.

Quels sont les différents zonages à Miami ?

Le zonage résidentiel
Il regroupe les résidences familiales, les condominiums, les groupements de mobile-homes et les copropriétés. Le type de zonage peut avoir un impact sur les animaux de compagnie qui peuvent vivre sur la propriété, le type de business qui peut s’y exercer (à l’extérieur de l’espace privé), mais aussi sur le parking et les restrictions quant aux nuisances sonores. Les quartiers résidentiels peuvent être eux-mêmes divisés en sous-catégories, c’est le cas à Miami Beach où nous trouvons les quartiers unifamiliaux (maisons), les quartiers multifamiliaux (condos) ou les districts qui sont un mélange de structures unifamiliales et multifamiliales.

Le zonage historique et esthétique
Dans les zones d’intérêts culturels, historiques et/ou esthétiques telles que Miami Beach pour son patrimoine « Art Déco », toute modification de la situation urbanistique existante est soumise à des conditions particulières résultant de l’intérêt de la conservation. Les bâtiments ayant plus de 50 ans sont soumis en Floride à certains critères de restauration et d’embellissement très réglementés.

Les zones esthétiques quant à elles, sont devenues à la mode dans les condominiums de luxe. A « South Point » ou dans les « Sunny Isles », par exemple, le zonage esthétique dicte certaines tendances de couleurs, d’aménagements des espaces verts, de conformité des boîtes aux lettres etc. La différence majeure est qu’ici les régulations esthétiques sont fixées non pas par une entité privée mais bien par le gouvernement de l’état de Floride.

Le zonage commercial
Ce type de zonage comporte de nombreuses catégories et n’importe quel commerce ne peut pas s’installer n’importe où. Par exemple les « malls » (ou centres commerciaux) se situent dans des aires différentes de celles des zones industrielles, ou bien les « nightclubs » se trouvent dans des parcelles éloignées de celles des écoles, des lieux de confession ou des bâtiments hospitaliers.

Le zonage agricole
Le territoire agricole restreint la densité de développement de certaines zones et protège les communautés agricoles du morcellement en zones d’habitations. Paradoxalement, la zone rurale favorise les exploitations agricoles et les ranchs en permettant la présence d’animaux de charge ou de chevaux et présente bien moins de restrictions urbanistiques sur la parcellarisation que la zone agricole.

La politique des périmètres d’urbanisation représente donc un ensemble de règles contraignantes pour les futurs acheteurs mais aussi pour les villes. A tel point que l’Etat de Floride a émis l’idée il y a quelques années d’abroger ces lois. L’État estime que cette obligation a artificiellement maintenu l’offre foncière nettement en dessous de la demande, provoquant ainsi une explosion des prix, suivie d’une chute tout aussi brutale. L’Etat de Floride voudrait par ce mécanisme supprimer les goulots d’étranglement fonciers pour éviter qu’une bulle immobilière se reforme à nouveau dans les années à venir, bulle dont les effets sur l’économie de la Floride ont été dévastateurs.

Les communes ne seraient pas obligées d’abandonner totalement leurs zonages, mais elles pourraient les faire évoluer vers une politique plus libérale. L’État espérerait ainsi susciter une compétition d’offre foncière, et empêcher de ce fait les prix de remonter trop à la hausse. Affaire à suivre…

Zonage immobilier à Miami : changements possibles

Le comté de Miami-Dade a introduit deux ordonnances visant à lutter contre la crise du logement abordable, et s’attaque ainsi aux lois de zonage en Floride.

Nouveau zonage sur le comté de Miami-Dade
Les commissaires du comté ont approuvé un vote préliminaire sur une proposition qui permettrait aux propriétaires de construire des logements dits « accessoires » sur leurs propres propriétés (appartements pour grands-parents, beaux-parents, de fonction ou de location etc). Cette modification permettrait de légaliser une pratique déjà très courante en Floride, et ainsi aux propriétaires d’être conformes à la loi. Exception faite des vieilles maisons floridiennes possédant déjà des maisons d’hôtes ou des appartements, car ayant bénéficié de droits acquis à la suite de changements de zonage au fil des décennies. Selon le comté, ce vote permettrait également de stimuler l’offre de logements abordables pour les résidents, et de créer un flux de revenus potentiel pour les propriétaires. Certaines villes, dont Miami, disposent déjà de règles similaires autorisant des unités résidentielles supplémentaires sur une même propriété.

Les dirigeants du comté de Miami-Dade ont également adopté une loi de zonage liée au transport urbain, qui permettrait de construire davantage d’immeubles d’habitation près des principaux axes de transport en commun. Cependant, la ville de Miami fixant ses propres règles en matière de logement, le comté de Miami-Dade a donné deux ans à la ville pour créer ses propres règles, qui encourageraient davantage de constructions résidentielles autour des zones de transit.

De son côté, la maire du comté de Miami-Dade Daniella Levine Cava a proposé un assouplissement du zonage afin de rapprocher les maisons et d’éviter l’étalement urbain, notamment vers les Everglades. Le plan faciliterait la division des lots, permettrait aux promoteurs de construire des maisons plus proches les unes des autres, et donc de faire tenir des maisons sur de plus petits terrains. Ce plan renoncerait aux réglementations exigeant des espaces commerciaux au rez-de-chaussée des nouveaux complexes résidentiels. Selon les règles de zonage actuelles, les urbanistes de Miami-Dade estiment que les constructeurs manqueront de terrains disponibles pour la construction de maisons individuelles d’ici 2025.

Changement de zonage pour la construction du stade de David Beckham
Un autre sujet de zonage concerne le futur stade de football de David Beckham à Miami. En effet, La commission municipale de Miami a voté en septembre dernier pour approuver les derniers changements de zonage nécessaires à la construction du complexe à usage mixte qui servira de base à l’équipe de Major League Soccer Inter Miami CF, propriété de l’ancienne star de football David Beckham et des frères milliardaires Jorge et Jose Mas. Ce vote ouvre donc la voie au début de la construction de l’édifice. Le projet, situé au 1400 Northwest 37th Avenue, près de l’aéroport international de Miami, remplacera le « Melreese Country Club » et transformera 73 acres en un complexe mixte : un stade de 25 000 places, un hôtel de 750 chambres, un centre commercial, des bureaux, et un parc public. La dernière approbation intervient cinq mois après que les commissaires de la ville ont accepté un bail de 99 ans avec les promoteurs, et neuf ans après le début de la recherche d’un nouveau site pour le stade.


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VALERIE Y. DUANE-DRAY avocate en Floride

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