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Quel est le meilleur Etat des USA pour investir dans l’immobilier ?

Pour commencer à parler de généralités immobilières aux Etats-Unis, il faut rappeler que les côtes sont sururbanisées par rapport à l’intérieur du pays, et le prix des biens immobiliers, comme celui de la fiscalité, sont évidement au plus haut dans les grandes villes de la côte comme New-York City, Washington DC, Los Angeles, San Francisco etc…

Voir aussi :

– Guide de l’investissement et de l’immobilier aux Etats-Unis

Les agents immobiliers français et francophones aux Etats-Unis

– Floride : pour lire le Guide de l’investissement et de l’immobilier en Floride, cliquez ici !

A l’inverse, les prix et les impôts sont donc modérés dans le centre ou le sud du pays. On peut donc y acheter des biens à meilleur marché… mais il sera beaucoup plus difficile de mettre un appartement en location au fin fond d’un village du Wyoming qu’à Manhattan, par exemple. (Loin des océans on trouve aussi quelques géantes disséminées, comme Chicago, Détroit, Dallas, Houston ou Atlanta, qui ont toutes une aire urbaine supérieure à 5 millions d’habitants). Pour trouver un bien répondant à vos goûts et besoins, il faut donc chercher le bon équilibre géographie/fiscalité/qualité de vie, avec plusieurs options possibles, prudence ou risque, dont on va parler un peu plus loin.

Des changements d’actualité

La crise de la Covid a provoqué un mouvement du nord vers le sud, et particulièrement au départ des mégalopoles côtières où la vie est très chère et où les habitants se sont retrouvés confinés de manière dure et durable. Alors, si l’apport culturel et social d’une vie à Manhattan sont évidents, pour se loger… chacun sait qu’il faut avoir les moyens et/ou ne pas être très regardant sur la taille. Avec, en plus, des risques de confinements… et des possibilités de travail à distance… Voilà pourquoi le sud est devenu très tendance. Et on parle ici de TOUT le sud. Les Californiens préfèrent s’exiler au Texas. Les nordistes qui ont les moyens partent en sud Floride, mais comme vous le savez, il faut déjà y consacrer un certain prix pour vivre dans la région de Miami. Pour les autres, il y a une grande douceur de vivre et pléthore de possibilités entre Nashville et Savannah, en passant par Atlanta : des villes en plein boom (comme Houston et les autres texanes). Il n’est pas possible de citer ici toutes les villes du sud qui mériteraient qu’on s’y attarde car on les compte par dizaines et dans tous les Etats composant le « vieux sud ». Et quels Etats du Sud ont les marchés immobiliers les plus actifs ? Floride, Texas (Austin, Houston), Caroline-du-Nord (Charlotte, Raleigh), Géorgie (Atlanta, Savannah) et Tennessee (Nashville). Mais, encore une fois, on n’a cité ici que les grandes villes.

Est-ce que ça veut dire qu’il ne faut pas investir sur les côtes ?

Encore une fois, plus vous êtes proches de la mer, et plus c’est cher, et ça ne veut vraiment pas dire qu’il ne faut pas y investir. Dans un grand nombre de pays du monde, la pression démographique se renforce près des côtes, c’est comme ça. Mais, vu les prix, il y a eu un exode certain vers l’intérieur des terres, et pas seulement vers le sud, mais aussi, à la campagne, à l’intérieur même d’Etats comme New-York. Ce n’est donc pas uniquement une question de « sud ». Pour répondre plus globalement, à la fin de l’année 2022, les Etats-Unis sont vraiment, globalement, un bon pays pour investir : à peu près partout.

Investir dans l'immobilier à Detroit - MichiganMême dans les « villes délabrées » ?

La question se pose. De notre point de vue, il est extrêmement difficile d’y investir et quasiment impossible à distance. Certains le font, et c’est là que se positionnent les escrocs : il y a eu des centaines de Français et de Canadiens à se faire arnaquer sur des investissements à Détroit, Cleveland et ailleurs (sans compter les terrains du Dakota du Nord). Le cas de figure classique, c’est qu’ils confient leur argent à des personnes aux Etats-Unis qu’ils ne connaissaient pas, parfois via des rabatteurs qu’ils connaissaient dans leurs pays à eux. Certains ont cru acquérir plusieurs maisons « à pas cher » alors qu’elles n’avaient pas même reçu le titre de propriété de la première maison qu’elles avaient cru acquérir (nous avons consacré des articles à ce sujet).

Dans tous les cas, n’achetez RIEN aux Etats-Unis sans y mettre les pieds.

Il y a des bonnes affaires à réaliser dans toutes les villes américaines, et certainement aussi celles de la Rust Belt (Cleveland, Détroit, Buffalo, Pittsburgh…), comme celles du couloir du Mississippi (Nouvelle Orléans, Memphis, St Louis), mais ça fait 30 ans que des agents immobiliers y vantent une reprise, un « boom », qui n’arrive jamais. Il faut vraiment vivre sur place pour savoir exactement si des perspectives d’avenir existent dans tel ou tel quartier.

Il convient de noter que, durant la pandémie, un certain nombre de personnes ont effectivement vendu leur mini-appart à Manhattan pour acheter, avec 10% du bénéfice, un palace à Détroit ! Car, effectivement, ça offre des possibilités. Ce n’est pas parce qu’elles connaissent des difficultés économiques que Memphis ou La Nouvelle-Orléans n’en conservent pas des quartiers magnifiques.

On n’insulte pas l’avenir, mais pour le moment on recommande la prudence sur les villes « difficiles ».

Faut-il investir dans l’immobilier à Détroit et dans les villes « pauvres » des Etats-Unis (Cleveland, Memphis, St Louis, etc) ?

Le choix de la prudence ?

Pour un investissement d’une valeur moyenne, vous pouvez investir dans une ville qui se développe, et au sein d’un Etat où la démographie est galopante. Les gens ont alors besoin de logements pour aller travailler, et cette pression fait monter les prix. Vous êtes alors certain de faire un bon choix pour l’investissement locatif. Des villes du Colorado comme Denver ou Colorado Springs, ou bien des villes du Texas comme Austin, sont depuis longtemps parfaites pour cela, ou encore Portland (Oregon) (et un très grand nombre de villes de Floride). Si vous comptez ne jamais mettre les pieds dans votre bien immo… dans ce cas, achetez là où les progressions vous semblent les plus stables, là où par exemple les habitants ont un salaire un peu supérieur à la moyenne nationale etc… Il est très commun, vu d’Europe, de penser que les meilleures villes des Etats-Unis sont les plus chères. Ce n’est pas forcément ce que pensent les Américains, surtout quand vient le moment de payer leur loyer ! Et s’il n’y avait que la qualité de vie à compter, tous les Américains habiteraient à Charleston (SC) ou à Naples (FL) !

Si vous jonglez avec les millions, vous pouvez en revanche acheter un appartement à Manhattan ou à Miami Beach, vous pouvez être certain qu’il ne sera pas déclassé du jour au lendemain en zone industrielle : dans le luxe aussi il y a une grande stabilité !

La prise de risque ?

Tous ceux qui ont acheté durant la crise des subprimes (2008-2012) y ont vu comme une évidence : acheter des maisons pour quelques dizaines de milliers de dollars, y compris dans les stations balnéaires les plus chics… il fallait sauter sur l’occasion ! Néanmoins, nombre d’Américains ont été tellement choqués par la crise que, pour eux, les Etats-Unis, leur propre pays, était à l’inverse devenu le dernier endroit où ils auraient acheté un bien. Comme quoi… tout n’est que question de perspective… et de patience !

Les signaux économiques étant aujourd’hui tous devenus positifs, si nouvelle crise il y a… il ne semble pas qu’elle puisse se produire avant longtemps ! En conséquence, on peut se demander s’il y a des mauvais endroits où investir aux USA ! Oui, certes il y a des quartiers qui, demain, passeront de la middle class à la pauvreté. Mais, en règle générale, le climat économique permet tout de même de relativiser les prises de risques. Voici trois exemples de questions que les investisseurs se posent :

– « Y a-t-il un risque à investir dans le Dakota-du-Nord : les réserves de pétrole vont-elle se raréfier ? » Les USA sont devenus les premiers producteurs de pétrole du monde, et il n’est pas prévu pour le moment que ça s’arrête. Les réserves sont plus importantes que prévues.

– « Plusieurs villes côtières à moins de 100km de Miami sont assez pauvres : vont-elles le rester ? » Aucune chance qu’elles le restent : les promoteurs auront le dernier mot !

Et, pour répondre à la question posée dans le titre, c’est donc plutôt au niveau des villes et quartiers qu’il y a des aubaines, même si certains Etats comme la Floride, le Colorado, le Texas comptent plus de « bonnes » villes que les autres !

Floride ou Californie ?

Pour ceux qui souhaitent vivre au soleil tout ou partie de l’année, les deux peuvent être magnifiques. Avec, certes, quelques phénomènes climatiques extrêmes comme les ouragans en Floride ou les possibilités de tremblements de terre en Californie ! Pour la fiscalité ou pour le dynamisme économique… la Floride, c’est quand même le paradis !

A l’opposé, la Californie, ce si bel (et très riche) Etat, est en train de pâtir d’une fiscalité déraisonnée. Un très grand nombre le quittent chaque année pour cette raison, et ceux qui y gagnent bien leur vie envisagent, s’ils le peuvent, de le quitter. La vie y est toujours très agréable, mais même les secteurs technologiques de pointe (comme la Silicon Valley) semblent être vivement concurrencés par d’autres Etats. Sans vouloir attirer à tout bout de champ l’intérêt sur la Floride, il faut tout de même constater que depuis des années elle compte plus de créations de startups que tout autre Etat, y compris la Californie (alors qu’il y a 20 ans la Floride n’était pas même considérée comme une terre propice à autre chose qu’aux oranges et au tourisme). Donc, côté dynamisme, il y a dorénavant compétition !


Les meilleures villes où s’installer aux Etats-Unis

Voici deux enquêtes différentes sur les villes, non pas sur la rentabilité immobilière mais sur le fait qu’il soit le meilleur pour vivre aux USA :

Un classement du magazine Forbes (juin 2022) :

  1. The Woodlands, Texas
  2. Cambridge, Massachusetts
  3. Naperville, Illinois
  4. Arlington, Virginia
  5. Overland Park, Kansas
  6. Ann Arbor, Michigan
  7. Columbia, Maryland
  8. Berkeley, California
  9. Plano, Texas
  10. Irvine, California

Source :  Forbes


Le journal « U.S News & World Report » utilise pour sa part les indices du marché de l’emploi, des prix (revenu médian et coût de la vie), de la qualité de vie et de l’attractivité pour arriver à ce résultat (sur les villes de +50 000 habitants) :

1. Huntsville, Alabama

2. Colorado Springs, Colorado

3. Green Bay, Wisconsin

4. Boulder, Colorado

5. San Jose, California

6. Raleigh & Durham, Caroline du Nord

7. Fayetteville, Arkansas

8. Portland, Maine

9. Sarasota, Floride

10. San Francisco, Californie

11. Ann Arbor, Michigan

12. Naples, Floride

13. Austin, Texas

14. Des Moines, Iowa

15. Boise, Idaho

Pour la Floride : Melbourne arrive ensuite en 20e position de ce classement, Jacksonville 24e, puis Tampa 39e, Pensacola 44e.

Source : www.realestate.usnews.com/places/rankings/best-places-to-live


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