La fiscalité de l’immobilier en Floride
Vous voulez acheter en Floride, voici un panorama de la fiscalité liée à l’immobilier dans notre bel Etat !
Les taxes foncières en Floride
En Floride, les taxes foncières sont une composante importante des coûts liés à la propriété immobilière. Elles sont calculées annuellement en pourcentage de la valeur de la propriété et varient selon les comtés et les municipalités. Le taux moyen de taxe foncière en Floride est d’environ 0,98 %, bien qu’il puisse être plus élevé dans des zones comme Miami-Dade ou Broward, où les services publics et les infrastructures jouent un rôle dans la détermination des taux.
La base imposable peut être réduite grâce à des exemptions, comme le Homestead Exemption, qui permet de réduire la valeur imposable de la résidence principale jusqu’à 50 000 $ pour les résidents permanents. Cette exemption offre également une protection contre les hausses excessives de taxes, qui limite l’augmentation annuelle de la valeur imposable à 3 %.
Cet article est une partie de notre Guide de l’investissement et de l’immobilier en Floride 2025-2026, que vous pouvez lire gratuitement en cliquant ici
La fiscalité des revenus locatifs
Revenus locatifs pour les résidents américains
Les revenus venant de la location de propriétés en Floride sont imposés au niveau fédéral, car l’État de Floride ne prélève pas d’impôt sur le revenu des particuliers. Sur ces revenus les propriétaires peuvent déduire de nombreuses dépenses, notamment les Intérêts hypothécaires, frais de gestion immobilière, taxes foncières, réparations et entretien, amortissement, primes d’assurance
Les impôts sont calculés sur les revenus locatifs nets aux taux d’imposition sur le revenu applicables, qui varient de 10 % à 37 % selon le revenu imposable total.
Revenus locatifs pour les non-résidents
Les revenus locatifs pour les propriétaires étrangers peuvent être traités de la meme manière que pour les résidents américains si vous traitez les revenus locatifs comme des revenus effectivement connectés (ECI) aux taux d’imposition sur le revenu habituels.
En faisant ce choix (formulaire 1040-NR), les non-résidents peuvent déclarer les revenus et dépenses locatifs sur une base nette (plutôt que sur un revenu brut), ce qui peut réduire le montant de l’impôt dû.
Retenue à la source : Si vous ne choisissez pas de traiter le revenu comme étant effectivement lié à une activité commerciale ou professionnelle américaine, il peut y avoir une retenue à la source forfaitaire de 30 % sur le revenu locatif brut.
La fiscalité sur les plus-values immobilières
Pour les résidents américains
Les plus-values immobilières réalisées lors de la revente d’une propriété sont imposées différemment selon qu’elles sont considérées comme à court terme ou à long terme. Les plus-values à court terme sont imposées aux taux d’imposition ordinaires, tandis que celles à long terme bénéficient de taux réduits allant de 0 % à 20 %, selon le revenu global du contribuable.
Pour les non-résidents
La fiscalité des plus-values pour les investisseurs étrangers est encadrée par le FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Ce dispositif impose une retenue à la source de 15 % sur le prix de vente brut.
La FIRPTA ne s’applique pas pour les biens immobiliers d’une valeur moins de $300,000 quand il s’agit d’une résidence principale.
Les non-résidents peuvent également bénéficier de certains mécanismes d’exemption, comme les traités fiscaux internationaux ou les règles spécifiques pour les propriétés à usage personnel.
Réduction des impôts sur les plus-values
Les investisseurs peuvent réduire leur charge fiscale sur les plus-values grâce à des stratégies comme les échanges de biens similaires sous la Section 1031 du Code des impôts. Ce mécanisme permet de reporter l’imposition des plus-values tant que les fonds sont réinvestis dans une autre propriété éligible (ne s’applique pas aux résidences principales).
Fiscalité successorale et donations immobilières
La Floride n’impose ni droits de succession ni taxes sur les donations immobilières.
Au niveau de l’État, les règles fédérales s’appliquent pour les successions au-delà d’un seuil d’environ 13 millions de dollars (pour 2024). Le taux d’imposition fédérale peut varier entre 18% et 40%.
Si la succession dépasse l’exonération fédérale, la succession devra remplir le formulaire 706.
Pour les investisseurs étrangers, ces seuils sont souvent bien plus bas, ce qui peut rendre la planification successorale cruciale pour minimiser l’impact fiscal.
Déductions et avantages fiscaux
L’immobilier offre de nombreuses opportunités de déductions fiscales pour les investisseurs en Floride :
· Amortissement : Les propriétaires peuvent amortir la valeur de leur bien sur une période de 27,5 ans, réduisant ainsi leur revenu imposable.
· Charges déductibles : Les Intérêts hypothécaires, frais de gestion immobilière, taxes foncières, réparations et entretien, amortissement, primes d’assurance peuvent être déduits.
· Crédits et abattements : Des programmes spécifiques peuvent offrir des réductions pour les rénovations écologiques ou les investissements dans des zones économiquement défavorisées.
Obligations déclaratives et conformité
Tous les propriétaires, qu’ils soient résidents ou étrangers, doivent déclarer leurs revenus locatifs et plus-values au fisc américain, même si aucun impôt n’est dû grâce aux déductions.
Christina Deckert
Tax Firm
305-748-5989
