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L’investissement immobilier locatif en Floride et sa fiscalité

La Rédaction décembre 1, 2018

2 2 minutes de lecture

Le cabinet Jade Fiducial, spécialiste de l’accompagnement comptable et fiscal des français aux USA, sur Miami depuis plus de 15 ans, présente les différentes composantes fiscales liees à l’investissement immobilier.

– Par le cabinet Jade Fiducial

Biens détenus par les personnes physiques

Les revenus fonciers sont à reporter sur la déclaration annuelle des revenus (Form 1040 pour les résidents ou Form 1040-NR pour les non-résidents) par le biais du schedule E. Il conviendra de renseigner les loyers encaissés ainsi que les charges déductibles. Les dépenses telles que les charges de maintenance, les frais de publicité, l’assurance, les honoraires divers, les intérêts d’emprunts, les réparations, les taxes foncières et l’amortissement peuvent être déduites.

L’amortissement se calculera sur une base de 27.5 ans pour un usage résidentiel ou 39 ans pour un usage commercial.

Le profit sera taxé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (attention nouveau barème en vigueur à partir du 1er Janvier 2018).

En cas de perte celle-ci pourra être imputée contre des revenus de même source (passive). Pour les résidents il existe une exception en cas de participation active avec un montant maximum de déduction de $25,000 du moment que le revenu taxable du foyer ne dépasse pas $150,000.

Une perte non-utilisée est donc reportable.

Biens détenus en sociétés

Les revenus fonciers sont à reporter sur la liasse de société correspondant à sa classification fiscale.

La structure la plus courante est la LLC (Limited Liability Company). Il s’agit d’une entité transparente de ce fait la fiscalité sur le résultat sera celle du particulier résident ou non-résident.

Plus-value

Lors d’une vente la taxation sur la plus-value sera :

– de 15% à 23.8% (15 à 20% pour un non-résident) selon la tranche de revenus sur la part de la valorisation

– de 25% sur la part des amortissements réintégrés

Les éventuelles pertes disponibles au moment de la vente pourront être appliquées contre cette plus-value.

A noter que lors d’une vente réalisée par un non-résident la FIRPTA s’appliquera. Il s’agit d’une retenue à la source obligatoire de 15% du prix de vente. Cette retenue sera reportée au moment du dépôt de la déclaration des revenus. A noter qu’il est possible d’obtenir un certificat de l’IRS pour réduire la retenue à la source notamment en démontrant que la retenue serait supérieure a la charge d’impôt du vendeur.

Lors d’une vente réalisée par une société en transparence fiscale (LLC) la plus-value sera taxée au niveau du particulier. Si la société est détenue par des non-résidents la FIRPTA ne s’appliquera pas, toutefois la LLC sera dans l’obligation de procéder à une retenue à la source pour le compte de ses actionnaires.

Nous vous invitons à contacter notre équipe pour toutes vos questions fiscales.