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Etats-Unis : Le coronavirus va créer de « bonnes affaires » immobilières

Il se pourrait que ce soit le bon moment de vous rapprocher de votre agent immobilier aux Etats-Unis. La crise économique liée à l’épidémie de coronavirus n’a pas pour le moment – heureusement – créé sur le marché de l’immobilier une dépression identique à la crise des subprimes de 2008, et rien n’indique que ce sera le cas (1), même si la perspective du tant redouté crach ne peut être totalement écartée. Mais à l’heure où se profile les « déconfinements » dans les différents pays occidentaux, plusieurs certitudes se font jour : 

– Pour le moment il n’y a pas de désastre économique identique à ce que fut la crise de 2008 (2).

– Il va tout de même y avoir de la casse (impossible de savoir à quel point).


– Les marchés ont déjà bien baissé.

Le marché immobilier a été un peu paralysé par l’épidémie. Pas totalement, mais quand même : il est bien évident que le confinement n’a pas, par exemple, permis les visites de propriétés sur site (les visites virtuelles se sont pour leur part accentuées). Le marché locatif en locations à long terme se tient bien, mais du côté du marché des locations de vacances c’est complètement mort. « Pour les ventes, on constate que beaucoup de propriétaires ont enlevé leurs biens du marché, ce qui fait qu’il n’y a pas tant de déséquilibre que ça entre l’offre et la demande« , précise Vincent Ricaud, agent immobilier à Sarasota (Floride). « Les acheteurs « out of state » sont quasiment absents, surtout les snowbirds qui achetaient quelquefois après la saison. On s’attend à une baisse des prix mais elle va être progressive et pour le moment elle n’est pas encore arrivée. Le facteur clé sera l’évolution économique dans les 6 mois qui viennent. Est-ce que les mesures de soutien seront suffisantes ou pas….« 

Il n’y a pas eu de tourbillon comme en 2008, mais la crise entraîne des faillites professionnelles qui plongent les propriétaires dans des situations personnelles difficiles, et il y a en conséquence un plus grand nombre de « short sales » et de « foreclosures » dans l’immobilier. Néanmoins, les banques ne devraient pas être submergées de saisies, comme ça s’était produit en 2008, avec dans ce cas-là l’obligation de s’en débarrasser rapidement et à bas prix. La grande différence, c’est que début 2020, avant l’épidémie, le marché de l’immobilier n’était pas malsain : les prix étaient stables, repartant un peu à la hausse. Et puis les Etats-Unis ne sont pas le « ground zero » du coronavirus : le problème n’est pas régional, mais planétaire. Il n’y aura donc pas un déséquilibre international en défaveur des Etats-Unis.

Pour le moment en tout cas, s’il y a de bonnes affaires à réaliser sur le marché de l’immobilier, il va falloir les saisir dans les semaines qui viennent.

Bien entendu, si vous ne vivez pas aux Etats-Unis, la solidité de vote propre monnaie (euro, huard…) et les taux de change, vont également jouer.

A l’opposé, si vous êtes dans une situation délicate au niveau financier… ce n’est donc pas forcément le bon moment pour vendre « à tout prix », et il serait donc mieux d’attendre que le marché se rééquilibre.


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– Guide de l’investissement et de l’immobilier aux Etats-Unis

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Ca va faire mal dans l’immobilier commercial

Ci-dessus nous parlions bien du résidentiel. Car au niveau de l’immobilier commercial, ça risque de baisser beaucoup plus dans les semaines qui viennent en raison des faillites provoquées par la crise : certains vont préférer arrêter leurs commerces plutôt que d’accentuer leurs dettes en recourant à des emprunts, y compris les emprunts spéciaux actuellement proposés à taux compétitifs. Il ne faut pas oublier qu’avant même l’apparition du virus, les commerces américains souffrent plus que jamais de la concurrence de la vente en ligne. Certains continuaient de bien s’en sortir, c’est sûr, mais la tendance était plutôt malsaine pour les commerces « en dur ». Il y aura des réaménagements nécessaires dans les zones commerciales : si les gens ne sortent plus acheter des vêtements dans les malls alors, quand ils veulent socialiser, ils se replieront sur des endroits plus agréables et aérés. Comme nous l’avions écrit il y a quelques mois, on pourrait bien s’attendre à une « résurrection » de Main Street au détriment des malls et des périphéries américaines. Mais en attendant le coronavirus est surtout bon pour internet (3)… il n’y a pas de doute là-dessus.

Où acheter ?

Le confinement a donné aux beaux espaces une plus grande valeur. Les personnes confinées et particulièrement celles qui télé-travaillent peuvent saturer dans un petit appartement. Pour d’autres, l’espace vital n’est pas à l’intérieur, mais « à l’extérieur » : la proximité d’une forêt vaut mieux que d’être terré dans le fond d’un petit appartement de Manhattan, même si on y a une très belle vue. Le luxe a ainsi brutalement changé de dimension et bien des New-Yorkais ont déjà quitté la ville pour se mettre au vert !

Dans une étude d’ATTOM Data, sur les 50 comtés cités comme ayant les plus vulnérables « housing markets » en raison de la crise du coronavirus, il y en a 11 en Floride, dont certains prestigieux comme Broward (Fort Lauderdale en est la capitale : à 20 minutes de route de Miami). Les 10 autres comtés sensibles en Floride sont Flagler, Lake, Bay, Clay, Hernando, Santa Rosa, Osceola, Highlands, et Charlotte).

Cinq de ces « comtés sensibles » sont dans l’Illinois : McHenry, Kane, Will, Tazewell et Lake.

Six des dix comtés les plus sensibles sont dans le New-Jersey : Sussex, Warren, Atlantic, Passaic, Ocean et Gloucester. On trouve aussi dans ces 10 comtés sensibles le Rockland County de New-York ou le Charles County du Maryland.

Mais ce n’est qu’une indication : en fait, dans tous les comtés et toutes les villes, le Covid-19 aura eu des effets disparates en fonction des quartiers : demandez à vos agents immobiliers français et francophones, ils étudient les évolutions à la loupe en ce moment !

Que va-t-il se passer après l’épidémie ?

Il est totalement impossible de faire des prédictions pour le marché immobilier… et il faut se méfier de ceux qui en font. Ce qui est certain, c’est qu’après chaque crise… ça remonte. Et ce sera de nouveau le cas après le coronavirus. Mais il n’est pas possible de savoir combien de temps va durer la crise économique qui l’accompagne, ni son intensité. Peut-être l’euphorie succèdera-t-elle à la dépression, mais les effets de la crise devraient se faire sentir pendant un certain temps. En attendant… réfléchissez bien dans les jours et semaines qui viennent… il va y avoir de belles opportunités !

Le cas particulier de la Floride

La Floride est un cas à part en raison de son nombre élevé (record mondial) de touristes. Or, les personnes achètent des bien immobiliers plutôt quand ils sont sur place qu’à distance. Le problème, c’est que les touristes et Snowbirds sont repartis plus tôt cette année (en mars) et que pour le reste de l’année, il va y en avoir moins qu’habituellement. Ce n’est pas faire du catastrophisme que de le prévoir. Les prix en Floride sont donc particulièrement à surveiller dans les jours qui viennent.

On risque spécifiquement d’avoir beaucoup de mises en ventes de condos dans les parcs et résidences habitées par des Snowbirds. Certains parmi les plus âgés ont été échaudés par cette crise qui a interrompu leur séjour au soleil et changé leurs priorités : ceux-là préféreront dans les années qui viennent être proches de leurs familles, malgré le froid et la neige.

Pour les étrangers (les Canadiens) il faudra aussi voir le prix des assurances voyages : ce serait étonnant qu’il n’augmente pas pour les séjours de longue durée.

Mais, si les Snowbirds vendent maintenant en masse leurs condos à Hollywood, les prix vont être entraînés à la baisse. Donc ils vont vendre à perte à de jeunes futurs Snowbirds qui vont les remplacer… à moindre frais.

S’il est une certitude… c’est que la Floride va rester « Québec-Beach » ! Le passé nous enseigne que les pandémies sont temporaires. Penser que les choses ne redeviendront pas normales dans les mois qui viennent serait faire preuve d’un pessimisme très peu rationnel. Si la prochaine pandémie est dans cinquante ans… les Snowbirds de Floride devraient pouvoir y survivre !

L’immobilier à Miami et en Floride : les agents et courtiers francophones


1 – Il est d’ailleurs assez étrange de constater que durant les deux années précédant l’épidémie des milliers de mauvais oracles ont prévu l’arrivée « imminente » d’une « crise économique » basée sur tout un tas de « critères scientifiques »… mais pas une seule fois sur un quelconque virus. Au moins, aujourd’hui on n’entend plus ces pronostiqueurs du dimanche !!

 2 – Comme quoi, les économies n’étaient peut-être pas si malsaines que ça (à défaut d’avoir des économies « justes » ou « parfaites », ce qui relève pour le moment de l’utopie).

3 – Les « GAFA » qui sont les seuls à s’enrichir durant cette crise sont d’ailleurs en situation de monopole, ce qui est pourtant sensé être illégal dans les pays occidentaux. Comme il s’agit d’une opinion de notre part… on l’écrit à la fin de cet article (ça n’en demeure pas moins vrai, n’est-ce pas ?)


AUTRES ARTICLES :

– Guide de l’investissement et de l’immobilier aux Etats-Unis

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