L’augmentation des frais de HOA en Floride : Une analyse des tendances et des perspectives futures
Les associations de propriétaires (HomeOwners’ Associations : HOA) en Floride jouent un rôle crucial dans la gestion et la maintenance des communautés résidentielles. Cependant, ces dernières années, les frais de HOA ont connu une augmentation significative. Bien sûr, avec l’inflation tout augmente, et dans ce contexte il n’est pas anormal que les HOA soient aussi à la hausse. Les médias de Floride (y compris Le Courrier) se sont toutefois fait écho de situations catastrophiques touchant des personnes, souvent âgées (ou parfois parfois très jeunes) propriétaires d’un bien unique mais qui ne peuvent plus payer les HOA.
Selon une analyse de la société immobilière Redfin, es frais mensuels médians des associations de copropriété du comté de Miami-Dade, qui s’élèvent à 900 $ d’avril à juin de cette année 2024, ont augmenté de plus de 59 % par rapport aux 567 $ de la même période en 2019. Pour sa part, Broward a fait face à une vague similaired’augmentation : les frais de copropriété ont progressé de plus de 56 % pour atteindre 613 $ cette année, contre 392 $ sur la même période de trois mois en 2019.
Et ça continue : si on compare avec le 2e trimestre 2023, il y a eu une augmentation de +10% sur MIami-Dade, et +17% sur Broward.
Une association de copropriété peut augmenter les frais de copropriété autant qu’elle le souhaite pour couvrir les réserves, mais les propriétaires de la copropriété peuvent faire marche arrière si un budget est supérieur de 15 % à celui de l’année précédente. Ils peuvent alors présenter un budget alternatif. Mais, dans la pratique, ça n’a pas dû arriver souvent. Il faut donc peut-être améliorer les réglementations.
Raisons de l’augmentation des frais de HOA
- Coûts de maintenance et de réparation accrus :
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- Les infrastructures vieillissantes nécessitent des réparations et un entretien plus fréquents et coûteux.
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- Les catastrophes naturelles, comme les ouragans, entraînent des dépenses imprévues pour les réparations et la reconstruction.
- L’effondrement de la Tour Champlain à Surfside en 2021 (98 morts) a provoqué une hausse des exigences en matière de sécurité. Notamment il y a moins de délais autorisés pour les mises à niveau en matière de sécurité, et les assurances obligent à ces mises à niveau immédiates.
- Hausse des coûts de main-d’œuvre et des matériaux :
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- L’inflation affecte le coût des matériaux de construction et de maintenance.
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- La pénurie de main-d’œuvre qualifiée dans certains secteurs augmente les salaires et, par conséquent, les coûts de service.
- Assurances en hausse :
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- Les primes d’assurance pour les communautés résidentielles augmentent en raison des risques accrus liés aux catastrophes naturelles.
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- Les polices d’assurance couvrant les responsabilités civiles et les biens communs deviennent plus coûteuses.
- Améliorations et modernisations :
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- Les HOA investissent dans des améliorations pour maintenir ou augmenter la valeur des propriétés, comme des rénovations de clubhouses, de piscines, ou de terrains de sport.
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- L’adoption de technologies vertes et durables entraîne des coûts initiaux élevés, malgré les économies potentielles à long terme.
Impact sur les propriétaires
- Charges financières accrues :
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- Les augmentations des frais de HOA peuvent représenter une charge financière importante pour certains propriétaires, en particulier ceux à revenu fixe ou limité.
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- Les nouveaux acheteurs doivent prendre en compte ces coûts supplémentaires lorsqu’ils évaluent leur capacité d’achat.
- Valeur des propriétés :
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- Une gestion efficace des HOA et des frais bien utilisés peuvent maintenir ou augmenter la valeur des propriétés.
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- En revanche, des frais excessifs ou mal justifiés peuvent dissuader les acheteurs potentiels et affecter négativement le marché immobilier local.
- Engagement communautaire :
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- Les propriétaires peuvent devenir plus impliqués dans les décisions de la HOA pour mieux comprendre et influencer l’utilisation des fonds.
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- Une transparence accrue et une communication ouverte entre la HOA et les propriétaires sont essentielles pour maintenir la confiance et la satisfaction.
Perspectives futures
- Tendances inflationnistes :
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- L’inflation générale des coûts est susceptible de se poursuivre entraînant des augmentations continues des frais de HOA. Rien d’anormal à l’inflation,, mais espérons que ce soit de manière moindre que durant les dernières années !
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- Les efforts pour maîtriser l’inflation et les coûts pourraient ralentir la croissance des frais, mais pas l’éliminer complètement.
- Technologies durables et économies d’énergie :
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- L’adoption de technologies vertes pourrait entraîner des économies à long terme, bien que les investissements initiaux soient élevés.
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- Les communautés qui investissent dans des infrastructures durables pourraient voir une stabilisation ou même une réduction des frais à long terme.
- Réglementation gouvernementale :
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- Des réglementations plus strictes sur la transparence financière et la gestion des HOA pourraient être mises en place, assurant une utilisation plus efficace des fonds.
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- Les initiatives gouvernementales pour soutenir les propriétaires de maisons contre les coûts croissants pourraient influencer les politiques des HOA.
- À partir de 2025, les HOA vont devoir présenter un plan expliquant comment les propriétaires prévoient de contribuer chaque mois ou chaque année à un fonds de réserve destiné à payer les réparations structurelles à la fin de la durée de vie d’un bâtiment, y compris les toitures et la restauration du béton. Par exemple, si un toit a une durée de vie de 20 ans, ce plan doit alors montrer le coût d’un nouveau toit et le plan annuel d’épargne pour ce nouveau toit.
En conclusion : L’augmentation des frais de HOA en Floride est un phénomène complexe influencé par divers facteurs économiques, environnementaux et sociaux. Bien que ces augmentations puissent représenter un défi pour certains propriétaires, une gestion efficace et des investissements judicieux peuvent en atténuer les impacts et même bénéficier à la communauté à long terme. Les propriétaires, les HOA et les autorités locales devraient mieux collaborer pour assurer une gestion transparente et durable des fonds, garantissant ainsi la pérennité et la prospérité des communautés résidentielles en Floride.
La bonne nouvelle est pour les acheteurs : si les frais de copropriété sont trop élevés, surtout s’il faut cumuler avec d’autres charges importantes (les assurances augmentent aussi) alors ça provoque une baisse du prix de vente des biens immobiliers !
Moins d’autorité pour les HOA :
L’application des nouvelles lois au 1er juillet restreint ainsi le pouvoir des HOA :
– Empêcher les résidents de garer des voitures, des trucks ou des véhicules de travail non commerciaux ou personnels sur leur propriété.
– Ne pas appliquer les règles à tous les résidents.
– Infliger des amendes aux résidents qui laissent les poubelles dehors moins de 24 heures après l’heure de ramassage prévue.
– Infliger des amendes aux résidents qui laissent des lumières et des décorations de Noël en place après la date limite de l’association de propriétaires. Une fois qu’ils aura reçu un avis, le propriétaire aura une semaine supplémentaire pour les enlever.
– Édicter des règles pour l’intérieur de l’espace du résident lorsqu’il n’est pas visible depuis la rue, la maison d’un voisin et une zone commune adjacente comme un terrain de golf.
– Établir des règles interdisant les jardins potagers ou les cordes à linge s’ils ne sont pas également visibles depuis la rue, la maison d’un voisin et une zone commune adjacente comme un terrain de golf.
– Exiger l’approbation d’un système central de climatisation, de réfrigération, de chauffage ou de ventilation qui n’est pas visible depuis la rue, la propriété d’un voisin et une zone commune adjacente comme un terrain de golf.
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