Floride : panorama des différents endroits pour investir dans l’immobilier
La Floride est certainement l’Etat américain qui propose le plus de choix différents en matière d’immobilier.
Le comté de Miami-Dade regroupe pour sa part à peu près toutes les extrêmes, du luxe à Miami Beach, jusqu’aux quartiers dortoirs, et certains toujours un peu mal famés (mais rien d’anormal : Miami n’est plus du tout (et depuis longtemps) dans le classement des villes les plus criminelles). La côte ouest compte pour sa part une gamme assez variée, et moins saturée, avec des endroits délicieux comme Sarasota, Anna-Maria, Bradenton, et bien entendu Naples.
Autrefois réputée pour abriter des retraités, la côte ouest a rééquilibré sa population avec des résidences principales.
Les îles près de Fort Myers ont été touchées par l’ouragan Ian en septembre 2022 (Sanibel et Fort Myers Beach ont été pulvérisées). Les contructions qui les remplacent sont beaucoup plus chères, mais (à priori) mieux armées pour affronter les tempêtse. Vu le prix des assurances, ce n’est pas forcément l’avis… des assureurs.
Les ouragans pourraient avoir provoqué plus de lassitude que de dégâts dans certaines villes de Tampa Bay et, à l’opposé de Fort Myers, pourrait créer des opportunités immobilières.
Voir aussi :
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Les biens de luxe en Floride
ll y en a à profusion dans toute la moitié sud. Mais pour des prix très différents. Si vous êtes en zone tropicale, ce sera plus onéreux que dans la région de Melbourne (est) ou de Clearwater (ouest). Ca ne veut pas dire que c’est moins bien… mais juste que ça peut être un peu plus froid durant les matinées d’hiver !
Les deux côtes de Floride sont bordée d’îles-barrières reliées au continent par des ponts. Pour le luxe, c’est là que ça se passe, aussi bien avec vue sur mer que sur la rivière,
de l’autre côté des îles. Mais pas uniquement : un ranch de grande taille vers Davie, Weston, West Boca ou Wellington : ce sera loin de la mer… mais également à des tarifs très élevés. Là, le luxe est constitué par la taille de la propriété, son environnement, parfois propice aux balades à cheval, et en tout cas au calme, mais à proximité de la ville : d’où le prix.
Les endroits les plus connus pour le luxe sont Miami Beach, bien sûr, mais aussi les gratte-ciels de Miami, les grandes villas de Coconut Grove (Miami), les palaces de Jupiter Island (Palm Beach County), l’île de Palm Beach (PBC), celle (en face) de Riviera Beach (PBC), certaines parties de Boca Raton (PBC), et Hillsboro (Broward) ou encore l’impressionnante Fort Lauderdale (Broward) avec ses îles de Las Olas ou ses magnifiques quartiers de Rio Vista ou Victoria Park. Sur l’autre côte, à Naples, Aqualane Shores et Port Royal sont dans la gamme « luxe » tout comme certaines îles d’exception, à commencer par Sanibel, Captiva, Useppa…
Le milieu de gamme
C’est le plus intéressant pour l’investissement locatif. Le cas d’Orlando était le plus souvent cité, car elle est l’une des villes américaines qui se développent le plus, mais depuis quelques années Tampa Bay n’est pas mal considérée non plus. Orlando est très étendue (et agréable, même si elle n’est pas sur la mer) (mais pas très loin non plus). Les nouveaux habitants ont besoin de s’y loger, pour un prix normal, mais ils font monter sans cesse le prix de l’immo, et il reste encore une bonne marge de progression (même si les prix se sont calmés à Orlando en 2024.
Dans l’aire urbaine de Miami, également, des familles ont besoin de se loger. Toutes les habitations ne sont pas dévolues aux touristes ! Mais la pression des touristes et retraités a tellement fait monter le prix de l’immobilier qu’il n’est plus en rapport avec les moyens qu’une jeune famille peut avoir pour rentrer dans la vie active. Il faut parfois s’éloigner très loin de la mer pour trouver des loyers décents.
La location sur les séjours de court terme (touristes) peut être très réglementée en fonction des villes (plus elles sont luxueuses et plus elles règlementent (comme Miami Beach, par exemple). C’est toujours possible, toutefois, d’y faire de l’investissement locatif (et donc de louer cher aux touristes), mais beaucoup d’agents immobiliers spécialisés optent pour des portefeuilles de biens à gérer dans des quartiers habités par des familles qui travaillent, et sont parfois obligés de résider à quelques dizaines de kilomètres de leur job ! Car même des quartiers populaires à l’ouest de Miami, dans les villes de Hialeah ou Doral, montent en gamme. De même dans les villes à l’ouest de l’autoroute I95, aussi bien au niveau de Aventura, que de Fort Lauderdale, Pompano Beach ou Boca Raton.
L’entrée de gamme
Si vous cherchez vraiment des biens à prix très bas, ça va être très difficile dans la partie sud de la Floride, à part les maisons usinées (que les Français appellent « Mobile Homes »). Aux Etats-Unis, les « trailer parks » qui contiennent ces maisons usinées vont du pire au meilleur. On peut y trouver dans certains Etats des populations déclassées. Mais en sud Floride, à l’opposé, la plupart du temps un très grand nombre de parcs de maisons mobiles sont de très haute qualité : leurs habitants ne sont pas là pour survivre…mais seulement pour échaper à l’hiver quand il frappe le Canada et le nord des USA ! La maison mobile peut ainsi être un investissement sérieux. Et ce que nous disons ici se confirme de plus en plus depuis la Covid, en raison des prix élevés dans la région de Miami. Des jeunes familles font le choix (ou le non-choix) de se lancer en s’installant dans des maisons mobiles).
Si vous cherchez un bien très peu cher, mais « non mobile » et pas trop loin de la mer, il vous faudra alors vous diriger vers la partie nord de la Floride. Il y fait un peu plus frais le matin durant l’hiver… mais c’est quand même très agréable. La côte Est est assez classique au nord de Canaveral. La côte ouest est parfois plus surprenante, avec une végétation de type « sud des USA » assez exubérante, dans des endroits charmants, de style un peu « old Florida », pour ne pas dire « old Dixie » (vieux sud) : allez voir vers Weeki Wachi, Crystal River, Cedar Key : si vous aimez la nature, vous serez servis (et faites attention aux ours !). Plus vous vous éloignez du sud, et plus vous pouvez trouver des propriétés à bon marché.
Les bonnes affaires
Il y a toujours des bonnes affaires à réaliser, y compris dans la partie sud de la Floride ! Chaque année des quartiers de Miami deviennent « en cours » de gentrification. Il y a généralement un bon délai, plusieurs
années, entre le début d’une gentrification et l’érection de logements de luxe ! Ces derniers temps, ce sont entre autre les quartiers d’entrepôts du Design District et de Wynwood qui s’étaient mis à flamber. Puis c’est passé à la Miami River et désormais à Little Haïti, Allapattah : partout ! Non loin de Miami, certaines villes sont actuellement en train de « monter en gamme » de manière impressionnante comme Homestead, Hollywood, Lake Worth, Boynton Beach, et c’était le cas de Bonita Springs avant l’ouragan Ian… En Sud-Floride, même les petites villes avec un taux de criminalité plus fort que les autres, deviennent intéressantes.
Le nord de la Floride
En Floride… le nord, c’est déjà un peu… « le sud », tel qu’on l’entend aux Etats-Unis. C’est beau. C’est très beau. C’est rural et moins riche que Chicago ou Boston, mais certaines petites villes connaissent une joie de vivre réelle avec des évolutions économiques intéressantes. Certains endroits sont réputés « rednecks », mais la vie dans les petites villes comme Ocala, Gainesville ou Sanford est loin d’être inintéressante. La grande différence avec notre précédent guide (2023), c’est qu’il y a désormais aussi une pression immobilière sur ces petites villes du nord.
A l’est il y a la grande Jacksonville qui se développe vite. A l’ouest, dans la Panhandle il y a aussi des stations balnéaires de toute beauté, et sans doute les plus belles plages de Floride. Les villes sont moins courtisées que Miami car elles ont des hivers frais : Panama City Beach, Destin, Pensacola et autres, qui ont autant d’écosystèmes économique à découvrir.
Miami-Dade
Comme dit en introduction, Miami et son comté concentrent les extrêmes. La moitié des habitants y dépensent plus de 30% de leurs revenus pour se loger. On peut ainsi constater que le logement y est donc, sur la majorité du comté, déjà très cher. Pour les investisseurs : Homestead, Miami Shores ou Kendall sont certainement des quartiers très intéressants en ce moment. Le Design District et Midtown continuent de prendre en valeur (avec également Upper East Side, Miami River et Little Havana), alors que la bande côtière, de Key Biscayne à Aventura, reste une valeur sûre (mais pâtissant un peu des conditions de circulation).
Si vous voulez vous passionner pour l’investissement en Floride… voyez, vous n’avez que l’embarras du choix !
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