Les pièges à éviter quand on investit aux Etats-Unis

En raison de la solidité et de la croissance du marché, investir aux Etats-Unis peut rapporter beaucoup plus que dans les pays francophones, et ce aussi bien dans le domaine de l’entreprise que celui de l’immobilier. Il y a somme toute peu de différences et de surprises par rapport à un environnement Français – et encore moins canadien – mais, toutefois, il ne faut pas en ignorer les règles et pièges habituels afin de minimiser les risques.

Les risques « généraux » :

Comme dans tous les pays du monde, avant d’investir il faut connaître les réalités du terrain, y compris les risques locaux.

Il y a évidemment des risques naturels (tremblement de terre en Californie, ouragans et inondations en Floride etc…) qui peuvent avoir des répercussions sur le prix des assurances, mais aussi sur le bon fonctionnement d’un commerce (une simple “alerte” ouragan peut avoir des conséquences pénibles sur la clientèle, par exemple). De même, il y a des risques « de zone » : un quartier peut être considéré haut de gamme à un moment, et plus du tout quelques années plus tard (et vice-versa), avec des conséquences aussi bien sur les loyers que sur la qualité de la clientèle locale. Il faut donc se renseigner sur les évolutions des quartiers.

Ben entendu, aucun pays n’est non plus à l’abri d’une « crise systémique », comme par exemple la crise des subprimes en 2008. Ceci dit, les propriétaires qui avaient conser-vé leurs logements et entreprises durant cette crise, n’ont pas eu à le regretter : les Etats-Unis ont aujourd’hui une valeur (globalement) supérieure à celle qu’ils avaient en 2008 (avec toutefois quelques différences en fonction des Etats).

La force d’un pays peut aussi l’amener à avoir une monnaie trop forte, avec là aussi des conséquences sur les investissements, sur les zones touristiques (moins de touristes étrangers…), sur les facilités d’exportation…

Dans l’investissement

Connaître les biens et connaître ses partenaires

Cela peut apparaître comme une évidence à la plupart de nos lecteurs, mais chaque année des centaines d’Européens investissent sur le marché américain sans avoir jamais vu les biens qu’ils achètent…. un peu comme on commande un livre sur Amazon. C’est le cas aussi bien pour des investissements dans des entreprises existantes, que dans l’immobilier. L’affaire dite des « terrains du Dakota du Nord » avait été éloquente à cet égard, avec des milliers de plaintes de personnes lésées (et pas uniquement des Européens : des Canadiens s’y sont aussi laissé prendre). Pour mémoire : la flambée immobilière de cet Etat (devenu le premier producteur mondial de pétrole) a fait tourner la tête et perdre leur bon sens à un grand nombre de personnes. Souvent, dans les dossiers judiciaires portés à notre connaissance, les investisseurs n’étaient jamais venus voir la réalité de leurs biens, et ils avaient fait confiance à des intermédiaires qu’ils connaissaient depuis peu de temps. Pour faire simple : ils ne connaissaient rien des Etats-Unis, et dans un grand nombre de cas ils n’y avaient jamais mis les pieds. Ce fut aussi le cas au début du siècle dans le dossier des terrains inondables vendus à Port Charlotte. Une française (la seule ayant eu gain de cause) n’était pas plus venue en Floride que les autres plaintifs. Il y a un très petit nombre d’escrocs chez les francophones aux Etats-Unis, mais… c’est souvent « l’occasion qui fait le larron ». Et comme ils n’ont jamais (ou « pas encore ») été condamnés par la justice… personne ne peut donner leurs noms !

Mais il y en a qu’on connaît bien : par exemple les faux avocats. Aux USA la seule profession habilitée à donner des conseils professionnels sur l’immigration (vers les USA), c’est “avocat d’immigration”.

Ne pas penser que la justice vous protège à 100%

Comme cité juste au-dessus : si les escrocs étaient à chaque fois condamnés par la justice américaine… il n’y aurait pas de problème. Or un grand nombre de plaintes se terminent par un « settlement » : un règlement à l’amiable. La formule est attrayante : plutôt que de perdre des années en procès et des fortunes colossales en frais de justice et en avocat… autant s’arranger. Donc tout le monde s’arrange, et très peu de procès se terminent par un arbitrage judiciaire : les parties s’arrangent sans que le juge n’ait à intervenir. L’avantage est évident. Mais les escrocs connaissent mieux la marche à suivre que le nouvel arrivant : « lui je vais lui prendre son argent, et s’il n’est pas content, je lui en rendrai 40% avec le settlement qui suivra sa plainte ». Vous voyez le problème ? Des personnes arnaquées se trouvent heureuses d’avoir pu récupérer 40 ou 50 ou 60% de leur argent… alors que l’escroc avait tout à fait prévu de leur rendre cette partie. Ces personnes sont tout à fait persuadées d’avoir sauvé un peu d’argent… alors que l’escroc leur a juste rendu ce qu’il avait prévu de leur rendre.

Dans bien des cas, les victimes ne portent pas même plainte, car recourir à un avocat américain est plus cher que le larcin dont elles ont été victimes.

Encore une fois : il n’y a pas des milliers d’escrocs, mais… les mauvaises histoires n’arrivent qu’à ceux qui ne se méfient pas assez. Vérifiez bien le pédigrée de vos partenaires, et méfiez-vous des réseaux et des recommandations. Rien n’est gratuit aux Etats-Unis, et un simple numéro de téléphone écrit sur un bout de papier peut constituer un « référencement de client » occasionnant une

rétrocommission. N’hésitez pas à multiplier les contacts et conseils avant de vous fier à quelqu’un.

Dans la création d’entreprise

Attention au Mirage américain. C’est le tout premier conseil qu’on peut donner aux investisseurs venant reprendre ou créer une entreprise aux Etats-Unis : « l’american dream », le trop plein de rêve (et de mirage) peut être fatal. Et c’est très commun : probablement plus d’un quart des investisseurs en sont victimes. La première puissance économique mondiale, les Etats-Unis, est un très beau marché où, dans le passé ET dans l’avenir, un grand nombre d’immigrés aura réussi à créer de belles entreprises. Mais les échecs existent aussi. Si les Canadiens ont souvent un bon taux de réussite quand ils s’implantent aux Etats-Unis, c’est beaucoup moins évident pour les Européens. Beaucoup repar-tent après plusieurs années, et parfois même après avoir tout perdu en quelques mois. Et, comme dit plus haut, ce n’est pas dû au nombre d’escrocs (qui, encore une fois, est extrêmement limité). C’est dû à une trop grande précipitation de l’investisseur, qui peut avoir plusieurs conséquences. De notre expérience, mais aussi celle des professionnels (avocats, comptables, brokers…) une majorité des échecs sont commis par des personnes ayant pourtant été prévenues, mais qui n’ont pas voulu voir les réalités. Etudes de marché bâclées, sous-estimation du coût de la vie familiale aux USA, sous-estimation du marketing aux USA… sous-estimation de la concurrence, sous-estimation de la durée des travaux dans un local commercial… sans aller jusqu’aux exemples les plus caricaturaux : acquisition d’un commerce sans parking etc, etc. Il n’y a pas de miracle : même si vous avez une bonne idée commerciale, il faut bien étudier tous les aspects de sa faisabilité.

Il y a même pire : on a vu un certain pourcentage de nouveaux (notamment des Français) s’affranchir des lois américaines dans les déclarations de leur dossier de visa. Ceux-là n’ont vraiment rien compris aux Etats-Unis !

Dans les colonnes du Courrier des Amériques ou d’autres médias, mais aussi bien sur le terrain, vous verrez toujours des chefs d’entreprise ayant réussi leur carrière américaine. Mais ceux que vous ne verrez pas… ce sont ceux qui sont déjà repartis en France ou au Canada « une main devant, une main derrière »… comme dit l’adage !

Dans l’immobilier commercial

Un très grand nombre de commerces sont revendus tous les deux ans à un investisseur différent. Regardez déjà l’historique : si le commerce a été revendu 6 fois en 12 ans, il y a peu de chances que vous échappiez à la règle. Sinon vous pouvez utiliser cet atout pour demander au propriétaire de diviser par deux le montant du loyer !

Avant de signer un closing pour un local commercial, il faut TOUT vérifier, et être certain que la due diligence ait réellement été faite. La liste des points à vérifier est très longue. Si vous n’avez pas les quelques jours de patience nécessaires pour vérifier (les murs, l’équipe, les finances, l’équipement, le stock, le marketing, etc), dans ce cas ne venez surtout pas vous installer aux Etats-Unis !

Un grand nombre de commerces mis à la vente le sont avec un chiffre d’affaires largement “arrondi”…

Dans l’immobilier en général

Prenez bien connaissance de toutes les règles locales

Y compris celles de la copropriété. Soyez certain que vous pouvez mettre votre bien en location immédiatement, et sans restrictions imprévues !! Plus la ville est « haut de gamme » et plus il y a de restrictions.

Attention aux « flips »

C’est bien de pouvoir en réaliser, mais c’est plus embêtant quand on en est victime : qu’on vient de se voir vendre un bien le double de la valeur qu’il avait 6 mois auparavant. Ce n’est pas forcément du vol mais bon… En tout cas il faut bien regarder la fiche cadastrale et l’historique de la maison ou du condo, et ne jamais oublier que… tout se négocie… particulièrement aux US !

– Les agents immobiliers français et francophones aux Etats-Unis

Les risques spécifiques à la Floride

Il y a des phénomènes climatiques bien connus en Floride. Il faut donc faire attention (aussi bien pour l’acquisition d’un logement que pour une implantation d’entreprise), aux possibles inondations et aux alertes ouragans (les alertes sont plus nombreuses que les VRAIS ouragans : eux sont assez rares. Mais une simple alerte peut faire du mal à une saison touristique commerciale).

Il faut aussi faire attention au caractère saisonnier : ce n’est pas parce que la Floride a le record mondial de touristes que TOUTES les villes sont remplies de touristes TOUTE l’année. Certains fronts de mer sont quasi déserts en été, et en conséquence les commerces alentours le sont aussi (et il est impossible de mettre un logement en location à l’année dans une ville saisonnière). A noter que Miami Beach fonctionne pour sa part assez bien toute l’année. Il y a en revanche des règles spécifiques, limitant notamment les locations à court terme.