Immobilier en Floride : la tendance à la rentrée de septembre 2015

Malgré quelques frissons avec la hausse du dollar face à l’euro et au Huard l’hiver dernier, les investissements immobiliers des francophones continuent à vitesse constante en Floride. Le point avec Vincent Ricaud, agent immobilier en Floride.

LE COURRIER DE FLORIDE : Les investissements se maintiennent donc bien en Floride ? Comment expliquez-vous cette tendance ?

VINCENT RICAUD : Oui, la plupart des investisseurs ne sont pas des spéculateurs à la recherche d’un profit à court terme mais des investisseurs de long terme.

Même si le dollar a augmenté, même si les prix progressent depuis quelques années, il est toujours aussi intéressant d’investir en Floride pour plusieurs raisons:

– les prix restent sensiblement en-dessous de leur maxi de 2006, 30% actuellement que ce soit pour l’ensemble de Miami comme pour l’ouest de la Floride (source index Case-Schiller). Seule la moitié du rattrapage a été effectuée.

– les loyers augmentent régulièrement, donc le rendement locatif se maintient et je travaille beaucoup dans le domaine de l’investissement locatif. Nous obtenons toujours des rendements bruts de l’ordre de 10% pour de l’immobilier récent, voire plus pour des biens plus anciens.

En net, le rendement locatif se situe dans une fourchette de 6 à 8%.  Si on additionne ce rendement à la progression des prix actuellement constatée, un peu supérieure à 5%, la rentabilité globale d’un investissement locatif est comprise entre 10 et 15% avec un risque faible. C’est un investissement qui bat n’importe quel autre type de placement, bourse ou autre. Il bat largement la rentabilité d’un investissement immobilier en France ou au Canada. Les investisseurs sont rationnels et en sont conscients.

– Une autre frange du marché est constituée des acquéreurs non pas à la recherche d’un placement financier mais d’un pied-à-terre en Floride. Un canadien sur 10 visite la Floride chaque année. On pense que l’année 2015 en Floride va battre des records avec plus de 100 Millions de visiteurs, contre 81 Millions en 2009/2010. Le climat, la sécurité, la qualité de l’accueil et des infrastructures sont incomparables et font que beaucoup de ces visiteurs voudront y rester plus longtemps, d’où la volonté d’acheter. Nous connaissons bien les snow-birds qui viennent chaque année passer l’hiver en Floride mais il y a maintenant des touristes toute l’année et de partout. Les hôtels sont pleins cet été.

– indépendamment de leur évolution, si on compare en valeur absolue le rapport qualité-prix de l’immobilier ici avec ce qui se pratique ailleurs (Côte d’Azur, Californie, Caraïbes…), la Floride est extrêmement compétitive. On peut encore trouver dans l’ouest de la Floride une maison récente avec piscine et un ponton au bout du jardin pour amarrer son bateau  à moins de $300 000, tout ça à 30 minutes d’un aéroport international. C’est impossible ailleurs.

LE CDF : Quelles sont les spécificités du moment sur la côte ouest où vous exercez ?

V.R : La côte ouest de la Floride et particulièrement autour de Sarasota et Bradenton où je vis et travaille est une zone qui cumule une qualité de vie exceptionnelle avec Siesta Key, la plus belle plage des Etats-Unis et un développement économique équilibré. Le taux de chômage est très bas, aux alentours de 5%. Cela se ressent sur la qualité des investissements et le bien-être des habitants.

Lorsqu’on investit pour 10 ans, on doit être sensible à l’évolution de l’environnement global. Juste au Nord, Tampa est une métropole importante sur le plan commercial et industriel. L’ensemble de la baie de Tampa représente 3 Millions d’habitants. A 2 heures à l’est, Orlando est un pôle économique majeur de plus de 2 Millions d’habitants.

L’ouest de la Floride profite d’une  dynamique exceptionnelle. Amazon vient par exemple de créer 4 000 emplois  en implantant des centres logistiques. Sarasota a vu la création du premier shopping mall de cette importance ouvert aux Etats-Unis depuis 2007. 2000 emplois créés d’un coup. C’est dire la confiance qu’on y a dans l’avenir.

La population en Floride croît chaque année de 1,4%, ce qui est énorme (250 000 personnes, la taille d’une ville comme Nantes). A Sarasota, cette croissance est encore plus élevée. On a besoin de construire des logements, des commerces, des écoles, c’est un cercle vertueux pour le développement.

LE CDF : A Miami la folie spéculative n’est-elle pas en train de dépasser ce qu’elle était avant la crise ?

V.R : Miami est un marché très particulier. Si on regarde l’ensemble de Miami, les prix depuis un an ont progressé de 8%, contre 6,4% pour l’ouest de la Floride (source Case-Schiller). Il n’y a pas de décalage majeur. Par contre, si à l’intérieur de Miami on regarde certaines zones de Miami Beach ou les condos à Brickell, on devine une spéculation effrénée.  Beaucoup d’acheteurs placent de l’argent sur des projets de condos en construction sans intention de les occuper ou de les louer mais pour les revendre avec plus-value. Ce micro-marché se retournera un jour. Les deux différences avec 2007 sont d’une part que la crise était nationale et générale alors qu’on ne parle ici que d’une partie de Miami et d’autre part, que la spéculation antérieure à 2007 avait été alimentée par le crédit facile, ce qui n’est plus du tout le cas aujourd’hui. Miami a connu des crises dans le passé et en verra d’autres à l’avenir.

Pour contacter Vincent Ricaud :  +1 941 538 2010  –  www.investus.fr