Cinq Conseils Pratiques pour Acheter un Bien Immeuble aux USA

Un appartement ou un pavillon en Floride, c’est le rêve américain pour beaucoup aux Etats-Unis et ailleurs. Pour ceux qui n’ont encore eu l’expérience d’acheter un bien immeuble en Floride, ou aux USA car il y a des différences légales ainsi que de pratiques entre les différents états, voici cinq éléments à considérer avant de s’y plonger.

1 – Un agent immobilier peut gagner du temps

Face au grand nombre de courtiers immobiliers, environ 220,000 en Floride, un acheteur peut se poser la question de savoir si vraiment il a besoin d’un agent immobilier. Ce n’est pas obligatoire, mais un bon agent immobilier peut vous faire gagner du temps, et pourrait avoir d’autres contacts utiles pour faciliter l’acquisition. Presque toujours, la commission est payée par le vendeur, donc, en principe, cela ne coute rien à l’acquéreur.

2 – Title Insurance qu’est-ce que c’est que ça ?

C’est une question que se posent de nombreux acheteurs européens lors de la première acquisition aux USA.  “Title insurance” est une forme d’assurance pour couvrir un “sinistre,” le plus souvent une charge qui pèse sur un bien immeuble qui n’a pas été détectée avant la conclusion formelle de l’achat. Cette notion de “title insurance” n’existe pas en France, ni généralement en Europe. Typiquement, dans ces endroits, on dit que c’est le notaire qui joue le rôle de “title insurance.” Pourtant, c’est une pratique répandue aux USA généralement, certes en Floride spécifiquement, et désormais elle est pratiquée au Québec.

3 – Création d’une “LLC” pour l’acquisition

Un acheteur, des USA ou de l’étranger, entend souvent qu’il faut une LLC, une “Limited Liability Company” pour faire une acquisition immobilière. La LLC est une forme de personne morale, qui peut servir d’une couche de protection contre la responsabilité civile s’il arrive quelque chose dans la maison ou l’appartement acquis. Une assurance pour couvrir la responsabilité civile constitue une autre couche de protection, mais le choix d’une LLC peut être utile. Toutefois, cela ne veut pas dire, pour autant, qu’il y a une solution définitive qui puisse servir de la même manière pour tout le monde. Il peut exister d’autres considérations quant à la constitution d’une personne morale pour détenir le bien immobilier. Alors, il faut examiner la situation précise de l’acquéreur afin de dresser une solution faite sur mesure.

4 – La Fiscalité.

Aujourd’hui, il y a peu d’opérations financières qui ne donnent pas lieu à un impôt quelconque. L’acquisition d’un bien immeuble donne lieu à certains impôts, ainsi que d’autres impôts en fonction de l’usage du bien.  D’emblée, lors de l’achat, il y a des timbres fiscaux à payer, sur l’acte de vente, et aussi, éventuellement, sur les instruments de crédit hypothécaire. Tous les ans il faut payer la taxe foncière en fonction de la valeur du bien.  Certaines locations, par exemple à court terme ou commerciale, peuvent être assujetties à une taxe, ainsi qu’un impôt sur le revenu du propriétaire. La vente du bien peut donner lieu dans certains cas à une retenue à la source, pour garantir le règlement d’un impôt sur la plus-value, le cas échéant.

5 – La Succession.

Souvent l’acquéreur d’un bien immeuble pense au sort de son acquisition à la suite du repos éternel. Même si un acheteur a constitué une personne morale pour détenir un bien immobilier, il faut aussi penser à la transmission des parts constitutives du capital de la société ou compagnie.  Surtout, il faut une solution qui tienne compte de la situation du propriétaire, surtout pour un propriétaire international, ainsi que la situation des ayants-droits qui deviendraient le(s) propriétaire(s) par la suite.

L’acquisition d’un bien immobilier implique typiquement un investissement relativement important. Il n’est pas à prendre à la légère. Au contraire, il est toujours à conseiller de vous faire accompagner d’un professionnel, non seulement de l’immobilier, mais aussi d’un professionnel du droit, et cela dès le début de l’opération.

Si vous avez des questions concernant une acquisition immobilière, aussi bien du passée que prévue pour l’avenir, il vaut mieux chercher cet accompagnement en amont, plutôt qu’en aval ! Me. David S. WILLIG reste à votre disposition pour répondre à toutes vos questions sur l’immobilier.

David S. Willig

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