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Les différences aux USA entre la possession d’un « Homestead » et d’une « Maison »

Pour beaucoup de monde aux USA, un élément important du rêve américain est l’acquisition d’une maison. Souvent, c’est l’investissement le plus important que l’on fera pendant toute la vie. En Floride au moins, ce rêve est revêtu de quelques protections légales privilégiées.

David Willig
par David S. Willig, avocat à Paris et à Miami – Notaire

Ce statut qui existe en Floride, ainsi que d’autres Etats des USA, s’appelle « homestead » mais son étendu peut varier selon la juridiction. Si le mot fait songer aux pionniers de l’ouest américain, ce n’est plus seulement la « concession statutaire de 160 acres » (selon le dictionnaire Harrap) dont il s’agit. Homestead désigne à la base le domicile, la demeure principale ou le foyer d’une famille, d’où sa fonction protectrice. Mais avec les privilèges qui rattachent au homestead, en Floride au moins, il est beaucoup plus que ça.

Comme le domicile, le homestead implique une intention de s’y loger indéfiniment. Alors, quels sont concrètement les effets du homestead ? Tout d’abord, la protection du homestead s’étend en principe aux familles, mais on peut être « chef de famille » même si on est célibataire, habitant tout seul.

Une fois le statut de homestead acquis, il donne lieu à un abattement de la taxe foncière sur la maison, donc déjà un bénéfice économique.

Toutefois, un aspect encore plus important du homestead est la protection du bien, la maison familiale, vis-à-vis d’éventuels créanciers. Cela veut dire qu’un créancier judiciaire (quelqu’un qui possède un jugement civilement exécutable), ne peut pas pratiquer de saisie contre le homestead. Il faut souligner qu’il y a une exception reconnue pour le créancier hypothécaire.

Cela ne veut pas dire que le créancier ne peut grever le bien par le jugement, mais tant que les conditions sont réunies pour satisfaire les critères de homestead, le créancier ne peut pas forcer la vente publique du bien aux enchères en exécution d’un jugement ordinaire qui n’est pas lié au crédit hypothécaire.

Or, le statut de homestead fait une distinction entre le bien constituant le homestead par rapport aux autres biens du propriétaire. Notamment, la transmission du homestead obéit à des règles particulières, un état d’affaires qui rappelle la réserve héréditaire. Il faut être attentif lors de la formulation d’un testament afin de prévoir correctement sa dévolution, sinon la transmission suivra les règles de la succession sans testament, dites « ab intestat ».

Si vous souhaitez écarter des doutes sur votre « homestead » en tant que partie de votre patrimoine, que ce soit en anticipation d’une transmission testamentaire, ou de manière plus générale, Me. David S. WILLIG reste à votre disposition, et à votre écoute.

David S. Willig

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David Willig Avocat Floride

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