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Cinq Choses à Savoir Avant d’Acquérir un Bien Immeuble aux USA

Un appartement ou un pavillon en Floride, c’est le rêve américain pour beaucoup aux Etats-Unis et ailleurs. Pour ceux qui n’ont pas encore eu l’expérience d’acheter un bien immeuble en Floride ou aux USA (car il y a des différences légales ainsi que de pratiques entre les différents Etats), voici cinq choses à savoir avant de s’y plonger.

David Willig
par David S. Willig, avocat à Paris et Miami – Notaire

1 – Un agent immobilier peut gagner du temps

Face au grand nombre de courtiers immobiliers, sans doute, un acheteur peut se poser la question de savoir si vraiment il a besoin d’un agent immobilier. Ce n’est pas obligatoire, mais un bon agent immobilier peut vous faire gagner du temps, et pourrait avoir d’autres contacts utiles pour faciliter l’acquisition. Presque toujours, la commission est payée par le vendeur, donc, au quel cas, de facto cela ne coûte rien.

2 – Title Insurance

Title Insurance, qu’est-ce que c’est que ça ?  C’est une question que se pose surtout des acheteurs européens lors de la première acquisition aux USA.  “Title insurance” est une forme d’assurance pour couvrir un “sinistre,” en l’occasion, à titre d’exemple, une charge qui pèse sur un bien immeuble qui n’aurait pas été détectée avant la conclusion formelle de l’achat. Cette notion de “title insurance” n’existe pas en France, ni généralement en Europe. Typiquement, dans ces endroits, on dit que c’est le notaire qui joue le rôle de “title insurance.”  C’est une pratique très généralement répandue aux USA, et en Floride spécifiquement.

3 – Création d’une “LLC” pour l’acquisition

Un acheteur – qu’il soit des USA ou de l’étranger – apprend souvent qu’il faut une LLC (Limited Liability Company) pour faire une acquisition immobilière. La LLC est une forme de personne morale qui peut servir comme une couche de protection pour une personne, contre la responsabilité, s’il arrive quelque chose dans la maison ou l’appartement. L’assurance constitue une autre couche de protection, mais même s’il n’existe pas 36 formes de « personne morale », le choix d’une LLC peut être utile. Toutefois, cela ne veut pas dire, pour autant, qu’il y a une solution définitive qui puisse servir tout le monde de la même manière. Il peut exister d’autres considérations quant à la constitution d’une personne morale pour détenir le bien immobilier. Alors, il faut examiner la situation précise de l’acquéreur afin de lui dresser une solution « sur mesure ».

4 – La Fiscalité.

Aujourd’hui, il y a peu d’opérations financières qui ne donnent pas lieu à un impôt quelconque, et l’acquisition d’un bien immeuble débouche sur certains impôts, et d’autres potentiels taxes en fonction de l’usage du bien.  D’emblée, lors de l’achat, il y a des timbres fiscaux à payer, sur l’acte de vente, et aussi sur les instruments de prêt hypothécaire. Tous les ans il faut payer la taxe foncière en fonction de la valeur du bien. Certaines locations, par exemple à court terme ou commerciale, peuvent être assujetties à une taxe, mais aussi à un impôt sur le revenu du propriétaire. La vente du bien peut donner lieu à une retenue à la source, suivie – éventuellement – d’un impôt sur la plus-value.

5 – La Succession.

Il arrive souvent qu’un acquéreur pense au sort d’un bien acquis au cas où l’acquéreur n’a pas eu le temps de vendre ou de faire donation de ce bien alors qu’il était vivant. Même si un acheteur a constitué une personne morale pour détenir un bien immobilier, il faut aussi penser à la transmission des parts constitutives du capital de la société ou compagnie. Surtout, il faut une solution sur mesure qui tienne compte de la situation précise du propriétaire, et encore plus s’il s’agit d’un propriétaire international.

L’acquisition d’un bien immobilier implique typiquement un investissement relativement important. Il n’est pas à prendre à la légère, et il est toujours à conseiller de vous faire accompagner d’un professionnel, non seulement de l’immobilier, mais aussi d’un professionnel du droit.

Si vous avez des questions concernant une acquisition immobilière, aussi bien passée qu’à venir, il vaut toutefois mieux chercher cet accompagnement en amont, plutôt qu’en aval. Pour en savoir plus sur la réussite aux USA, on vous invite à assister au webinar de Me. David « Réussir aux USA :  En Amont ou en Aval! »  sur la page YouTube de la FACC West Florida au www.youtube.com/channel/UCH-nvmSDzk77wIhNOcOI9xg

David S. Willig

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David Willig Avocat Floride

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