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USA : Investir en immobilier ou dans une entreprise ?

Quand la question d’investir se pose, il peut être tentant de se dire que plutôt que d’investir dans murs, qu’ils soient privés ou commerciaux, une bonne idée pourrait être d’investir dans une entreprise. Sauf que ce n’est pas si simple.


Cette chronique de Sylvain Perret fait partie de notre Guide 2023 de l’Investissement et de l’immobilier


Sylvain Perret, président de www.objectif-usa.com
Un article de Sylvain Perret, président de www.objectif-usa.com

 

D’abord, comparons ce qui est comparable : un investissement immobilier est un investissement passif, dans lequel le propriétaire a peu de choses à faire finalement, surtout s’il confie la gestion à une agence spécialisée. Un investissement dans une entreprise, sauf cas spécifique que l’on abordera ci-dessous, est un investissement actif, c’est-à-dire que le propriétaire devra investir du temps dans l’affaire pour que les résultats soient positifs.

Existe-t-il des affaires « qui se gèrent toutes seules ? ». Oui, mais elles sont rares et chères. On voit souvent des affaires en vente dites « absentee owner », mais, selon mon expérience, cet argument est faux dans la majorité des cas et vous y fier risque de vous mener à des situations compliquées. Les vraies affaires « absentee owner » sont souvent des affaires de type franchise nationale, Mc Donalds, Dunkin… dans lesquelles il y a un staff établi avec la chaine hiérarchique complète du general manager jusqu’à l’équipier remplaçant. Dans ce cas, le nouveau propriétaire se comporte surtout en actionnaire qui supervise son investissement et la franchise est aussi là pour surveiller les bonnes performances. Ce type d’affaire est presque comparable à un investissement immobilier et certaines marques très reconnues garantissent une revente sans délai. Ces affaires-là se vendent généralement au-delà du million de $. Penser qu’on peut acheter à $200,000 une affaire qui rapporte $100,000 par an sans avoir besoin d’y travailler à plein temps est illusoire.

Dans la grande majorité des cas, l’investissement dans une entreprise est donc un investissement actif dans lequel le repreneur investira de l’argent mais aussi du temps, souvent un plein temps. Cela ne signifie pas nécessairement d’y jouer un rôle 100% opérationnel, mais une présence permanente afin de s’assurer que le business fonctionne est nécessaire. L’adage « quand le chat n’est pas là, les souris dansent » est très vrai et lors de la reprise, il n’est pas rare non plus d’avoir à se séparer d’une partie de l’équipe qui ne correspond pas au nouveau type de management, ce qui implique en conséquence d’être encore plus présent.

Visas investisseurs aux USA : Sylvain Perret publie un livre pour les candidats à l'expatriation

Avec Objectif USA, Sylvain Perret aide les chefs d’entreprises francophones à s’installer aux Etats-Unis. Il est par ailleurs l’auteur  d’un livre sur le sujet : Cliquez ici

Comme pour un investissement immobilier, le critère du prix d’achat sera important et de la même façon qu’on compare les prix de deux maisons identiques, on pourra comparer les prix des business en fonctions d’un certain nombre de critères, principalement comptables. Le ratio Price / EBITDA (entreprises moyennes) ou le ratio Price / Seller Discretionary Earning (petites entreprises) sont les plus utilisés pour valoriser les entreprises. Schématiquement, on estime le prix d’une affaire à X fois ce qu’elle génère comme cash. La moyenne Price / Seller Discretionary Earning se situe entre 2.5 et 3 généralement. Beaucoup d’autres critères viendront influencer, à la hausse ou à la baisse, le prix final auquel la transaction se fera. L’offre et la demande sont des éléments importants : dans certains domaines, les affaires sont recherchées et il peut même y avoir des surenchères.

Racheter une entreprise nécessite de s’entourer de professionnels : CPA, avocats, business brokers car le rachat d’entreprise, s’il peut rapporter plus que l’immobilier, est aussi beaucoup plus risqué.

Lorsque vous rachetez un bien immobilier, sauf cas exceptionnel, sa valeur ne peut pas être, le lendemain, à zéro. Même si le marché baissait fortement, vous récupéreriez une partie de votre capital. Avec une entreprise, la plus-value peut être très importante mais la moins-value peut aussi être totale. A ce titre, la première question à se poser lorsque l’on rencontre une personne qui vend son affaire est « Pourquoi vend-il ? ». De la réponse honnête à cette question peut dépendre le succès de la reprise.

Un autre élément à prendre en compte dans une reprise d’entreprise, est que votre risque ne se limite pas au prix d’achat. Il y a eu longtemps, à Orlando, un joli café à vendre dans un mall, pour $89,000. A ce prix-là, c’est une affaire !!! Pas vraiment, car, lors de la reprise, il fallait reprendre la suite d’un bail commercial avec encore 6 ans de validité à $14,000 mensuel… Le vrai prix de l’affaire était plutôt $89,000 + $14,000X72… Je vous laisse faire le calcul. Cet exemple illustre qu’avec le business viennent souvent des engagements qu’il faudra assumer à la place du vendeur. Dans le cas évoqué, le vendeur aurait baissé le prix à presque rien à condition qu’on le débarrasse de ce bail catastrophique.

Investir dans une entreprise, ce n’est pas nécessairement en reprendre une existante, cela peut aussi être d’en créer une. Pour la personne qui a un métier dans les mains, de l’expérience, c’est une excellente solution. Les plus belles créations que l’on ait vues en Floride ces dernières années ont été réalisées par des personnes qui connaissent leur métier, communiquent bien (marketing), savent s’adapter, ont un service client irréprochable et, encore une fois, savent s’entourer. A noter que la difficulté majeure que nous avons constaté ces dernières années dans les créations réside dans les délais et le coût des travaux d’aménagement. Dans certains secteurs, un an de travaux avant ouverture n’est pas quelque chose de rare : il faut avoir les reins solides.

Nous avons évoqué plus haut les franchises et investir dans une franchise, que ce soit par le rachat d’une entité existante ou la création d’une nouvelle, peut présenter des opportunités : marque établie, process éprouvés, marketing géré par la franchise… Une affaire en franchise se revend aussi souvent mieux qu’une affaire indépendante. Mais attention, il y a franchise et franchise et nous vous incitons à prendre de multiples avis, de vous intéresser à des franchises qui ont fait leurs preuves, de vous faire assister par un avocat spécialisé en franchise pour la relecture du Franchise Disclosure Document…

Investir dans une entreprise n’est généralement pas comparable avec un investissement immobilier, sauf cas rare évoqué plus haut. Votre investissement va générer souvent votre revenu principal, vous occuper à temps complet et parfois justifier de votre statut aux USA via un visa. Cela consiste souvent, en quelque sorte, à acheter son emploi. C’est pour cela qu’il faut être hyper rigoureux, ne laisser aucune question sans réponse, aller au fond des choses, effectuer presque un travail d’enquêteur afin de vous assurer que cette entreprise vous permettra de vivre, de vous épanouir, de créer un patrimoine. Mais entreprendre est exaltant et réussir votre projet de création ou de reprise d’entreprise est un bonheur que nous vous souhaitons !

Sylvain Perret


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Investir dans l'immobilier / Gestion de biens à Orlando

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